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mainvestor GmbH / Stern Immobilien AG: Bis zu 7 Prozent Rendite und
Zweifach-Schutz
10.05.2013 / 11:54
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Im Company – Talk: Ralf Elender, Vorstand
STERN IMMOBILIEN AG
Anleihe:
Marktsegment: Entry Standard
Frankfurt;
M:access München
ISIN: DE000A1TM8Z7
WKN: A1TM8Z
Börsenkürzel SY5A
Emissions-
Volumen: bis 20 Mio. Euro
Zinskupon: 6,25%
Rendite: bis zu 7,02%
Zeichnung: 2. Mai bis
17. Mai 2013 über Börse Frankfurt oder Börse München
Listing ab 23. Mai 2013
Laufzeit: 23. Mai 2013 bis 22. Mai 2018
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Coverage Anleihe:
Bond Rating A- Stable
(Scope Ratings Geringes
vom 30.4.2013) Ausfallrisiko
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Anleihekalender:
17.05.2013 Ende Zeichnungsfrist
Juni 2013 HV 2012
Sept. 2013 Halbjahresber. 2013
23.05.2014 1. Kupontermin
Juni 2014 Geschäftsber. 2013
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mainvestor Company – Talk
Tel.: +49 69-90550555
Ein Produkt der Mainvestor GmbH
Eschersheimer Landstraße 42-44
60322 Frankfurt am Main
kontakt@mainvestor.de
V.i.S.d.P. Bernhard Wnendt
Bitte beachten Sie unseren Disclaimer!
Datum: 10.05.2013
– ‚Erfolgreiches, risikoarmes Geschäftsmodell belegt durch zahlreiche
abgeschlossene Transaktionen‘
– ‚Wir investieren an den Top-Standorten: München, Kitzbühel und
Istanbul‘
– ‚Die Mittel aus unserer Anleihe wollen wir in weitere, attraktive
Projekte investieren.‘
– ‚Zweifaches Sicherungskonzept mit Teil-Absicherung der Rückzahlung und
Inflationsschutz‘
– ‚Bei Mittelstandsanleihen wird sich die Spreu vom Weizen trennen.‘
Jahr Summe Ergebnis Jahresüber-schuss Eigenka-
Erträge v. in Mio. EUR pital
in Mio. Steuern in Mio.
EUR in Mio. EUR
EUR
2010 7,3 2,8 1,8 4,0
2012 17,8 3,5 2,1 8,9
2013 21,9 6,4 5,5 12,3
STERN IMMOBILIEN AG
Hintergrund
Die STERN IMMOBILIEN AG hält und veredelt Immobilien an nationalen und
internationalen Top-Standorten. Zielregionen sind insbesondere der Raum
München, Kitzbühel und Umgebung sowie Istanbul. Im Fokus der
Geschäftstätigkeit stehen die Wert- und Ertragsoptimierung und der
anschließende Verkauf von qualitativ hochwertigen Wohnobjekten,
Geschäftshäusern sowie Grundstücken. Durch langjährige Immobilienexpertise,
intelligente Wertschöpfungskonzepte und hervorragenden Marktzugang werden
dabei überdurchschnittliche risikoadjustierte Renditen erzielt. Die
Gesellschaft ist im Freiverkehr der Börse Berlin gelistet.
Aktuell begibt die STERN IMMOBILIEN AG eine Mittelstandsanleihe.
mainvestor Company Talk sprach dazu mit Vorstandsmitglied Ralf Elender
mainvestor: Herr Elender, wie läuft die Anleiheplatzierung?
Ralf Elender: Wir sind sehr zufrieden und bekommen viele positive Feedbacks
für die Stern-Anleihe – und natürlich Zeichnungen. Die Investoren überzeugt
offenbar die Kombination aus dem Zinskupon von 6,25 Prozent pro Jahr und
dem Zweifach-Schutz unserer Anleihe. Insgesamt ergibt sich daraus durch die
zusätzliche Inflationsabsicherung eine Rendite von bis zu 7,02 Prozent pro
Jahr. Das ist offenkundig für viele Investoren ein attraktives Package.
mainvestor: ‚Zweifach-Schutz‘, ist das wirklich notwendig?
Ralf Elender: Ich bin überzeugt, dass Sicherheit neben der Rendite bei
Mittelstandsanleihen immer mehr an Bedeutung gewinnen wird. Wir haben ja
bereits die ersten Insolvenzen bei Unternehmen mit Mittelstandsbonds
erlebt, mit schlimmen Folgen für die Anleihegläubiger. Und wir werden
weitere Ausfälle erleben. Da ist ein Anleger gut beraten, wenn er zweimal
hinschaut und die Branche sowie die Absicherungen einer Anleihe mit ins
Kalkül zieht, sonst ist das ‚Spielcasino‘. Die Spreu wird sich bei
Mittelstandsanleihen vom Weizen trennen und in diesem Zuge erscheint uns
unser Zweifach-Schutz sehr sinnvoll. Nicht zu vergessen: Wir bieten
trotzdem eine Rendite von bis zu 7 Prozent pro Jahr.
mainvestor: Kommen wir zum operativen Geschäft, was zeichnet die Stern
Immobilien AG aus?
Ralf Elender: Wir sind mit unserem Heimatmarkt München und Istanbul an den
attraktivsten Immobilienmärkten Europas tätig. Die guten
Investmentaussichten dieser Märkte bestätigt eine aktuelle Studie von PWC,
die auf einer Umfrage bei mehr als 500 Immobilienexperten beruht. Darüber
hinaus sind wir mit Kitzbühel an einem weiteren internationalen
Top-Standort aktiv. Als aktiver Immobilienmanager zeichnen uns ein klarer
Renditefokus sowie eine kompakte und wenig risikoreiche Wertschöpfungskette
aus. Die Stern Immobilien AG arbeitet seit Jahren profitabel; per Ultimo
2012 betrug die Eigenkapitalquote im Konzern mehr als 30 Prozent.
mainvestor: Können Sie uns bitte Ihr Geschäftsmodell näher erläutern?
Ralf Elender: Wir erwerben an den genannten Top-Standorten hochwertige
Wohn- und Geschäftshäuser sowie Grundstücke mit Optimierungspotenzial. Das
heißt wir kaufen nur sehr genau ausgewählte Objekte, agieren insgesamt
vorsichtig und bleiben lieber außen vor, wenn wir von einer Transaktion
nicht überzeugt sind. Wir müssen nicht jedes Geschäft machen. Darüber
hinaus sind wir auch mit Co-Investoren unterwegs, was unser Risiko
zusätzlich begrenzt. Die einzelnen Objekte werden veredelt und kurz- bis
mittelfristig wieder veräußert. Zahlreiche abgeschlossene Transaktionen
belegen den Erfolg unseres Geschäftsmodells. Wir konnten dabei stattliche
Renditen erzielen und das bei einer durchschnittlichen Kapitalbindung von
nur 1,7 Jahren je Transaktion.
mainvestor: Wie können Sie in München erfolgreich sein? Dieser
Immobilienmarkt ist ja einigermaßen hochpreisig?
Ralf Elender: Die Immobilienpreise in München sind zwar über Jahre stetig
gestiegen, doch ist München im internationalen Vergleich immer noch
ausgesprochen billig. Aufgrund des höchsten Kaufkraftkoeffizienten und des
höchsten Bevölkerungswachstums unter Deutschlands Großstädten sowie der
hohen Lebensqualität Münchens werden die Immobilienpreise in der Weltstadt
München weiter steigen. Insbesondere Top-Objekte sind in München rar und
begehrt. Wir verfügen speziell in München über eine tiefe Markt- und
Transaktionskenntnis sowie ein exzellentes Netzwerk, das uns den Zugang zu
den Objekten erschließt. Beim Erwerb entscheiden wir schnell und zugleich
überlegt, weil wir unser Optimierungskonzept bereits in der Tasche haben.
Wichtig ist, dass eine erworbene Immobilie mit unserem Konzept jederzeit
fungibel ist.
mainvestor: Warum begeben Sie nun eine Mittelstandsanleihe?
Ralf Elender: Aktuell verfügen wir über eine sehr attraktive
Projektpipeline. Mit dem erwarteten Mittelzufluss können wir sehr flexibel
agieren und uns attraktive Objekte schneller sichern. Auch können wir so
eine gute Finanzierungsstruktur für die einzelnen Objekte darstellen.
mainvestor: Was planen Sie konkret?
Ralf Elender: Konkret sind in München bereits der Erwerb einer Immobilie im
Stadtteil Lehel sowie die Entwicklung eines Gewerbegebiets im Süden der
Stadt geplant. In Istanbul werden wir uns an einer städtebaulichen
Entwicklung beteiligen. Dahinter verbirgt sich die behördlich unterstützte
urbane Transformation, also eine Neugestaltung eines wild gewachsenen
Stadtviertels. Wir unterstützen damit den Wandel von Istanbul in eine
moderne und erdbebensichere Stadt.
mainvestor: Ihre Anleihe weist als erste Mittelstandsanleihe in Deutschland
ein umfangreiches, zweifaches Schutzkonzept auf. Was sind dessen Inhalte?
Ralf Elender: Die erste Sicherungskomponente ist die Absicherung des
Anspruchs der Rückzahlung der Anleihe in Höhe von 55 Prozent des
Anleihevolumens durch mehrere Sicherheiten. Darunter fallen die Verpfändung
eines Anteils von 90 Prozent unseres Tochterunternehmens Stern Real Estate
AG sowie werthaltige Forderungen. Die zweite Sicherungskomponente, die die
Anleihe bietet, ist ein Inflationsschutz, der bei einem Anstieg der
Verbraucherpreise greift. Darüber hinaus ist eine Zinszahlung der Anleihe
bei einem Treuhänder hinterlegt.
mainvestor: Wie sieht der Inflationsschutzmechanismus bei der Stern-Anleihe
im Detail aus?
Ralf Elender: Zunächst einmal bekommt der Anleger auf jeden Fall pro Jahr
6,25 Prozent an Zinsen ausbezahlt. Dann schauen wir uns die
durchschnittliche Inflation während der Gesamtlaufzeit an. Bleibt die
Geldentwertung bei unter 2 Prozent pro Jahr, dann wird die Anleihe 2018 zu
100 Prozent zurückgezahlt. Hat die Inflation während der Laufzeit im
Durchschnitt über 2 Prozent betragen, dann zahlen wir sogar mehr als den
ursprünglich investierten Betrag zurück, nämlich bis zu 105,5 Prozent.
Dieser Wert wird ab einer durchschnittlichen jährlichen Inflation von 2,91
Prozent erreicht. Durch die Möglichkeit einer erhöhten Rückzahlung
errechnet sich eine jährliche Rendite von bis zu 7 Prozent.
mainvestor: Ist Inflation derzeit denn wirklich ein relevantes Thema?
Ralf Elender: Heute, im Frühjahr 2013, vielleicht nicht. Aber bedenken Sie
bitte, dass wir für unsere Anleger einen Zeitraum von fünf Jahren mit der
Anleihe abdecken. Und in diesem Zeitraum halten Experten gemäßigte
inflationäre Tendenzen mit Blick auf die expansive Geldpolitik der
Notenbanken und die Entwicklung in Europa für ein nicht unrealistisches
Szenario. Niedrigen Inflationsraten heute können in drei oder vier Jahren
deutlich höhere Inflationsraten gegenüber stehen. Das berücksichtigt unsere
Anleihe. Der Anleger, der in unserer Anleihe investiert ist, muss sich also
in Bezug auf eine mögliche Geldentwertung weniger Sorgen machen, da er
einen Ausgleich erhält.
mainvestor: Gibt es ein Rating Ihrer Anleihe durch eine unabhängige, von
einer Aufsichtsbehörde anerkannten Ratingagentur?
Ralf Elender: Ja, Scope Ratings bewertet unsere Anleihe mit der Rating-Note
A- mit einem stabilen Ausblick entsprechend einem geringen Ausfallrisiko.
Nur ganz wenige Mittelstandsanleihen haben bislang ein entsprechend gutes
Rating erhalten.
mainvestor: Verglichen mit anderen bereits am Markt befindlichen
Mittelstandsanleihen gleicher Note weist Ihre Mittelstandsanleihe eine
höhere Rendite auf. Was sind die Gründe dafür?
Ralf Elender: Es ist unsere erste Anleihe, wir sind am Kapitalmarkt noch
kein sehr bekanntes Unternehmen und wir wollen vor diesem Hintergrund
Anlegern bewusst einen ansprechenden jährlichen Kupon von mehr als 6
Prozent bieten. Vergleichsunternehmen aus dem Immobilienbereich mit
identischem Rating weisen bei ihren Anleihen aktuell teilweise Renditen von
nur rund 4 Prozent aus, das stimmt. Uns ist es wichtig, dass wir für die
Anleger einen Anreiz schaffen. Immerhin gibt es noch keine weitere
Mittelstandsanleihe mit Inflationsschutz und Sicherheitenbestellung mit
Rating A -.
mainvestor: Bis wann und wo können Anleger Ihre Mittelstandsanleihe
zeichnen?
Ralf Elender: Die Zeichnungsfrist soll am 17. Mai enden. Jedoch kommt es zu
einer vorzeitigen Schließung, sobald das maximale Anleihevolumen von 20
Mio. Euro erreicht ist. Anleger können unsere Mittelstandsanleihe mit der
Wertpapier-Kenn-Nummer (WKN) A1TM8Z über ihre Hausbank und bei
Discount-Brokern zeichnen. Dabei ist es möglich, die Anleihe über die
Frankfurter Wertpapierbörse (Börsenplatz Frankfurt) oder über die Börse
München (Börsenplatz München) zu zeichnen. Die Mindestzeichnungsgröße
beträgt dabei 1.000 Euro, so dass auch private Anleger dabei sein können.
mainvestor: Vielen Dank, Herr Elender.
Dieses Dokument stellt weder ein Angebot noch eine Einladung zur Zeichnung
oder zum Kauf eines Wertpapiers dar, noch bilden dieses Dokument oder darin
enthaltene Informationen eine Grundlage für eine vertragliche oder
anderweitige Verpflichtung irgendeiner Art. Vor einer Wertpapierdisposition
wenden Sie sich bitte an Ihren Bankberater oder Vermögensverwalter. Die in
diesem Interview geäußerten Meinungen und Aussagen geben nicht die Meinung
der mainvestor GmbH wieder. Die mainvestor GmbH unterhält
Geschäftsbeziehungen mit dem Unternehmen.
Ende der Corporate News
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