Die Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen in der Postgalerie Speyer und der Königspassage in Lübeck, bei der gut die Hälfte der Flächen langfristig an die Stadt Lübeck vermietet wurden, verlaufen plan- bis überplangemäß. Da die Nachfrage nach Büroflächen in Frankfurt derzeit enorm stark ist, plant die Gesellschaft das im Großraum Frankfurt gelegene unbebaute Grundstück in Friedrichsdorf mit einer ca. 58.000 qm großen Nutzfläche und einem Parkhaus von ca. 1.400 Stellplätzen (Businesspark TAUNUS LAB) zu entwickeln. Zudem ist hier geplant, die Option auf den Erwerb weiterer 1,2 Hektar Bauland zu nutzen. Mit Rücksicht auf die kürzlichen Erwerbe sind zum dritten Quartal 2019 rund 75% der Flächen vermietet. Die aktuell im Portfolio enthaltenen Objekte verfügen zusammen über eine vermietbare Fläche von ca. 41.172 qm. Die Mieterstruktur ist breit diversifiziert und heterogen.
Das Management der ERWE Immobilien AG verfügt über einen fast 35-jährigen erfolgreichen Track-Record und besitzt ein exzellentes Netzwerk in der Immobilienbranche und zu bonitätsstarken Mietern. Der Erwerb der Immobilien erfolgt Schritt für Schritt auf der Grundlage eines stringenten Auswahlverfahrens. Die Anleihemittel in Höhe von maximal 30 Mio. EUR sollen im Wesentlichen für die Entwicklung des Businesspark TAUNUS LAB auf dem baureifen Grundstück in Friedrichsdorf verwendet werden.
Zusammen mit den beabsichtigten Entwicklungsmaßnahmen und einem steigenden Vermietungsstand soll sich der Wert aller Objekte in naher Zukunft auf rund 213 Mio. EUR steigern, wobei die Kennziffer Net Loan To Value Ratio (Net LTV) auf dieser Basis lediglich auf rund 57% ansteigen würde.
Die Mieteinnahmen belaufen sich aktuell auf 3,4 Mio. EUR pro Jahr, diese sollen aufgrund der beabsichtigten Entwicklung auf rund 6,7 Mio. EUR pro Jahr gesteigert werden. Unter Berücksichtigung der aktuellen Mietverträge beträgt der durchschnittliche Mietbindungszeitraum („WAULT“) 7,7 Jahre. Vereinzelte Mietverträge haben Laufzeiten von 10 Jahren (Stadt Lübeck) und 20 Jahren (Hotel AMEDIA Postgalerie Speyer). Insgesamt möchte man in naher Zukunft einen „WAULT“ von über 9 Jahren erreichen. Dies würde dann einer jährlichen Rendite von 6,2% entsprechen.
Das Konzernergebnis (IAS/IFRS) nach Steuern (EAT) für die ersten neun Monate 2019 beläuft sich auf 1,75 Mio. EUR nach 4,5 Mio. EUR im Rumpfgeschäftsjahr 2018 (ab 02.05.2018). Das Ergebnis zum 30.09.2019 ist in Höhe von ca. 7,3 Mio. EUR beeinflusst von der positiven Neubewertung des Immobilienvermögens, welche im Wesentlichen auf die Autobahn-nahe Liegenschaft in Friedrichsdorf bei Bad Homburg (ca. 3,3 Hektar) entfällt. Die „at Equity“ bewerteten Immobilien am Frankfurter Airport Center Gesellschaft steuerten 1,3 Mio. EUR hierzu bei. In der Vorjahresperiode betrug die Neubewertung 9,1 Mio. EUR.
Mit der 2019 durchgeführten Kapitalerhöhung in Höhe von 18,2 Mio. EUR ergibt sich zum 30.09.2019 ein Konzern-Eigenkapital von 51,4 Mio. EUR. Dies entspricht einer Eigenkapitalquote des Konzernabschlusses von 36,8% (31.12.2018: 39,0%). Der leichte Rückgang ist auf die um 12,4 Mio. EUR gestiegene Bilanzsumme zurückzuführen.
Der operative und der Investitions-Cashflow sind aufgrund der Expansion negativ. Der Bestand an flüssigen Mitteln zum 30.09.2019 beträgt 14,1 Mio. EUR (31.12.2018: 19,1 Mio. EUR). Die Gesellschaft blickt zudem auf eine starke Pipeline an möglichen Akquisitions-Objekten in Höhe von über 600 Mio. EUR.
7,5%-ERWE Immobilien-Anleihe mit Laufzeit bis 2023
Die im Dezember 2019 emittierte nicht nachrangige und unbesicherte Anleihe der ERWE Immobilien AG ist mit einem Zinskupon von 7,5% p.a. ausgestattet (Zinszahlung halbjährlich am 10.06. und 10.12.) und hat eine vierjährige Laufzeit vom 10.12.2019 bis zum 10.12.2023. Im Rahmen der Emission wurden 12,5 Mio. EUR mit einer Stückelung von 1.000 EUR platziert. Aktuell wird die Emission auf bis zu 30 Mio. EUR aufgestockt.
Vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten nach Wahl der Emittentin sind in den Anleihebedingungen ab 10.12.2021 zu 103,75%, ab 10.06.2022 zu 102,50%, ab 10.12.2022 zu 100,75% und ab 10.06.2023 zu 100% des Nennwertes vorgesehen. In den Anleihebedingungen sind u.a. eine Ausschüttungsbeschränkung, eine Verschuldungsbegrenzung und eine Transparenzverpflichtung verankert. Die Anleihe wird im Open Market (Freiverkehr) der Börse Frankfurt gehandelt.
Fazit: Durchschnittlich attraktive Bewertung (positiver Ausblick)
Das Geschäftsmodell wird durch das stringente Auswahlverfahren und festgelegte Investitionsbedingungen abgesichert. Mit dem Fokus auf Topstandorte in mittelgroßen und kleineren Städten mit gewissem Wertsteigerungspotenzial ist die ERWE Immobilien AG gut positioniert. In Verbindung mit der Rendite von 7,5% p.a. (auf Basis des Emissionskurses in Höhe von 100%) wird die 7,5%-ERWE Immobilien-Anleihe als „durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)“ (3,5 von 5 möglichen Sternen) bewertet.
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