Golden Gate: Ein Nachruf in vier Teilen – Teil 2

Creditreform zur Werthaltigkeit des Besicherungsobjekts
Creditreform merkte zu beiden genannten Immobilienprojekten in ihrem letzten Ratingupdate vom 13. Mai 2014 an: „Da sich die geplanten Klinik-Projekte noch immer in einer frühen Phase der Entwicklung befinden und zudem Marktunsicherheiten existieren, bestehen hinsichtlich dieses Geschäftsbereiches unseres Erachtens noch diverse Planungsunsicherheiten. Zusammen ist so der strategisch avisierte Projekterfolg dieses Geschäftsbereichs zum Analysezeitpunkt ungewiss. Wichtige Voraussetzungen für eine fundamentalere Beurteilung dieses Geschäftsbereichs liegen zum Analysezeitpunkt nicht vor.“

Die Ratingexperten hielten angesichts gegebener „Interessenbekundungen und Absichtserklärungen“ eine kurzfristige Veräußerung der besagten Objekte zwar durchaus für realistisch, mahnten aber zugleich die erheblichen Risiken sowie einen sich aus dem kurzfristig avisierten Verkauf ergebenden Veräußerungsdruck an: „Insgesamt bestehen unseres Erachtens insbesondere im Geschäftsbereich Gesundheitsimmobilien teils noch hohe interne und externe Risiken […]. Diese Planungsunsicherheiten stellen ein Risiko für die geplante Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sowie der Liquiditätslage der Golden Gate GmbH dar.“ Speziell für die Liegenschaft in Leipzig gaben die Ratinganalysten zu bedenken: „Insofern sich die Projektrealisierung verzögert und das Laufzeitende der Anleihe näher rückt, kann u.U. ein Veräußerungsdruck entstehen. Dies beeinflusst den geplanten Verkaufspreis und somit die Werthaltigkeit des Underlying. Bezogen auf den aktuellen Fertigstellungsgrad der Liegenschaft ist daher die Erzielung eines ausreichenden Verwertungserlöses zum jetzigen Zeitpunkt fraglich.“

investoren_veroeffentlichungenLaut Emissionsbedingungen ist die Anleihe mit faktisch erstrangigen Grundpfandrechten der Liegenschaft Leipzig (über die Golden Gate Leipzig GmbH) besichert. Die Grundpfandrechte wurden zugunsten der Anleihegläubiger von einem Treuhänder verwaltet. Zusätzlich ist eine Sicherungsabtretung sämtlicher Mietforderungen aus dem Leipziger Objekt bis zu einer Höhe der jährlichen Anleihezinsen (rund 1,95 Mio. EUR p.a.) an den Treuhänder festgeschrieben. Die Kontrolle und Verwaltung der eingeräumten Sicherungsrechte obliegt der Mayrhofer und Partner Partnerschaftsgesellschaft, die als Treuhänder fungiert.

Zur Werthaltigkeit äußerte sich Creditreform im letzten Update folgendermaßen: „Der gemäß Gutachten für die als Underlying dienende Gesundheitsimmobilie Leipzig ermittelte Verkehrswert in Höhe von rund 30,75 Mio. EUR stellt u.a. auf den Zustand im Vollbetrieb ab. Dieser ist aufgrund erforderlicher Entwicklungs- und Investitionsmaßnahmen derzeit nicht erreicht.“ Genau genommen hat Creditreform hier bereits für jeden Investor sichtbar konstatiert, dass das Objekt Leipzig schlicht und einfach nicht das (mehr) wert war, als das es in den Büchern, Planungen und der Besicherung stand. Nur: Wer hat das schon genau genug gelesen?

Und auch die Brutto-Mieterlöse aus dem Objekt betrugen laut Creditreform zuletzt für ein volles Jahr rund 1,1 Mio. EUR und konnten demzufolge bei isolierter Betrachtung die Zinsverpflichtung aus der Anleihe nicht vollständig decken. Die Ratingagentur formulierte als Zwischenfazit: „Der Wert der Besicherung zu Gunsten der Gläubiger […] über die gesamte Laufzeit ist zum Teil ungewiss.“ Am Schluss gab es für die Anleihe jedoch trotzdem noch ein BB – befriedigende Bonität, mittleres Insolvenzrisiko.

Michael Fuchs, Falko Bozicevic

Golden Gate: Ein Nachruf in vier Teilen
Teil 1:
Insolvenzgründe
Teil 2: Creditreform zur Werthaltigkeit des Besicherungsobjekts
Teil 3: Uwe Rampold zur Anleihenrückführung (aktualisiert am 13.10.14)
Teil 4: Folgen für die Anleihegläubiger (aktualisiert am 13.10.14)

! Bitte nutzen Sie für Fragen und Meinungen Twitter – damit die gesamte Community davon profitiert. Verfolgen Sie alle Diskussionen & News zeitnaher auf Twitter @bondguide !