Eyemaxx: „Nach Corona wieder zurück auf dem Stand wie vor Beginn der Pandemie“

Eyemaxx bittet zur Anleihegläubigerversammlung, und zwar gleich drei Anleihen betreffend – es geht um eine leidige Klausel zur Mindest-Eigenkapitalquote. Die soll jeweils etwas abgeschwächt werden. BondGuide sprach mit Gründer und CEO Dr. Michael Müller noch einmal über Bewertungsfragen, Details der Anleihen und natürlich die Perspektive.

Bitte nutzen Sie auch die Videobotschaft von CEO Dr. Michael Müller, die Eyemaxx auf die Homepage stellte.

BondGuide: Herr Dr. Müller, Eyemaxx Real Estate ruft zu einer Abstimmung ohne Versammlung, eventuell zwei Abstimmungen. Jeweils pro betroffener Anleihe Warum sind diese Abstimmungen notwendig?
Müller: Korrekt handelt es sich um drei voneinander unabhängige Abstimmungen. Bei diesen sollen die Gläubiger der Unternehmensanleihen 2018/23 und 2019/24 der Absenkung der Einhaltung der Mindesteigenkapitalquote im Konzern auf 15% zustimmen bzw. soll bei der Anleihe 2020/25 die Mindesteigenkapitalquote im Konzern von 15% fortbestehen. Es soll so verhindert werden, dass Eyemaxx den kurzfristigen Schwankungen von Projektbewertungen beziehungsweise deren Auswirkungen auf die Eigenkapitalquote ausgeliefert ist. Darüber hinaus soll bei fehlender Einhaltung der Mindesteigenkapitalquote im Konzern von 15% und bei fehlender Wiederaufholung dieser Quote innerhalb einer Frist von 12 Monaten eine zusätzliche Verzinsung von 0,5% p.a. gezahlt werden. Fällt die Eigenkapitalquote im Konzern unter 10%, soll Eyemaxx verpflichtet werden, jeweils einen gemeinsamen Vertreter zu bestellen. Wir befinden uns aktuell weiter in Gesprächen mit den Wirtschaftsprüfern über die Bewertungen von Immobilienprojekten. Deren Auffassung zu den Bewertungsgrundsätzen  teile ich zwar so nicht, muss mich aber mit ihnen arrangieren.

BondGuide: Warum divergieren da Ihre plus die Meinung von Immobiliensachverständigen von denen Ihrer Wirtschaftsprüfer?
Müller: Offensichtlich eine allgemeine Vorsichtsmaßnahme ohne Rücksicht auf Details. Nach den Bilanzskandalen von Greensill und Wirecard agieren die Prüfer aktuell besonders vorsichtig. Unsere ‚betroffenen‘ Hotellerie- und Gewerbeprojekte werden ja aber gar nicht kurzfristig fertig, sondern ohnehin erst 2023 abgeschlossen. Mit Blick auf die kommenden Jahre gehen wir doch alle von einer gewissen Normalisierung des täglichen Lebens aus. Das Ausmaß dieser vermeintlich notwendigen Abschläge kann ich daher wie geschildert nicht nachvollziehen.

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„Das Ausmaß dieser vermeintlich notwendigen Abschläge kann ich nicht nachvollziehen“

BondGuide: Verstehe ich das übrigens richtig, dass die aktuelle EK-Quote noch gerade über 20% liegt, also im Bereich, der okay wäre laut Anleihen-Covenants – aber dass Sie vorbeugen möchten, falls sich die Wirtschaftsprüfer zu weiteren Abschlägen bemüßigt sähen?
Müller: Richtig – die Änderung unserer Anleihebedingungen ist für den Fall, dass unsere Wirtschaftsprüfer weitere, zusätzliche Bewertungsabschläge über die schon durchgeführten hinaus als notwendig erachten und damit die geforderte EK-Mindestquote von 20% gerissen würde.

Wohnimmobilienprojekte laufen unverändert gut

BondGuide: Und auf dem Plan steht eine Reduzierung dieser Klausel – nicht Streichung?
Müller: Nur über diesen einen Punkt soll abgestimmt werden. Und zwar eine Reduzierung auf 15% EK-Mindestquote bei den Anleihen 2018/23 und 2019/24 bzw. soll bei der Anleihe 2020/25 die Mindesteigenkapitalquote im Konzern fortbestehen. Und zwar vorbeugend, falls wir weitere Abwertungsabschläge in Kauf nehmen müssen, um nicht Sonderkündigungsrechte unserer Anleiheanleger befürchten zu müssen. Wie erwähnt wird eine zusätzliche Verzinsung von 0,5% p.a. bei fehlender Einhaltung der Mindesteigenkapitalquote im Konzern von 15% und bei fehlender Wiederaufholung dieser Quote innerhalb einer Frist von 12 Monaten gezahlt. Fällt die Eigenkapitalquote im Konzern unter 10%, soll die Gesellschaft verpflichtet werden, jeweils einen gemeinsamen Vertreter zu bestellen.

BondGuide: Gleichzeitig arbeiten Sie am anderen Ende der Gleichung, nämlich der Erhöhung der EK-Quote durch eine Kapitalerhöhung.
Müller: Die Bezugsrechtbedingungen für die Kapitalerhöhung geben wir erst noch bekannt. Bilanziell sind wir also auf einem guten Weg, auch wenn wir erst einmal diese nicht-liquiditätswirksamen Abschläge in Kauf nehmen müssen. Wenn wir nach diesem bilanziellen Spagat durch Corona durch sind, wird die Eyemaxx Real Estate auch wieder entsprechende Zuschreibungen vorweisen können, das ist doch bereits absehbar. Ich gehe deshalb davon aus, dass wir nach Corona praktisch denselben Stand wie vor Beginn der Pandemie haben werden.

„Die EK-Klauseln waren damals sozusagen State-of-the-Art“

BondGuide: Warum waren hier bauartbedingt überhaupt EK-Klauseln enthalten in den Anleihebedingungen – war das jeweils eine Investorenforderung?
Müller: Die waren rein freiwillig – niemand hatte uns dazu gezwungen. Das war bei Auflegung der Anleihen damals State-of-the-Art sozusagen.

BondGuide: Reingeschlagen haben ja Abwertungen im Bereich Hotellerie. Wie viel macht dieser Bereich überhaupt noch aus bei Eyemaxx?
Müller: Im Bereich Hotellerie wirken sich die Abschläge am deutlichsten aus, aber die Wirtschaftsprüfer sehen auch Abwertungspotenzial bei Gewerbeimmobilien, die bei der Eyemaxx rund 60% ausmachen. Daher sind wir etwas mehr betroffen als andere Entwickler. Wohnungsprojekte sind dagegen überhaupt nicht betroffen.

Hotellerie: derzeit ein Problemfeld. Aber doch nicht für alle Zeiten.

BondGuide: Wie zuversichtlich sind Sie für die erste Abstimmung, kennen Sie größere Investoren? Sonst würde die Planung ja gleich auf die zweite Abstimmung mit nur noch 25% Quorum hinauslaufen.
Müller: Mit unseren großen Anleihegläubigern haben wir bereits gesprochen. Die Gespräche zur Reduzierung der Eigenkapitalquoten verliefen sehr positiv, sodass wir eine Zustimmung bei den Änderungen der Anleihebedingungen als wahrscheinlich erachten. Schwieriger wird es wohl eher sein, die notwendige Präsenzquote zu erreichen. Bei den jeweils ersten Abstimmungen hängt die Hürde am Teilnahme-Quorum von 50%. Eine Zustimmung auf einer möglicherweise zweiten AGV würde ich als quasi sicher erachten.

„Eine Zustimmung auf einer möglicherweise zweiten AGV würde ich als quasi sicher erachten.“

BondGuide: Wäre nicht ein Modell wie bei z.B. 4finance ein guter Aufhänger: ein Viertel Punkt Aufschlag für Teilnahme an der Abstimmung, ein Viertel Punkt für Zustimmung?
Müller: Wir haben uns dazu entschieden, bei fehlender Einhaltung der Mindesteigenkapitalquote im Konzern von 15% und bei fehlender Wiederaufholung dieser Quote innerhalb einer Frist von 12 Monaten eine zusätzliche Verzinsung von 0,5% p.a. zu zahlen. Fällt die Eigenkapitalquote im Konzern unter 10%, soll die Gesellschaft verpflichtet werden, jeweils einen gemeinsamen Vertreter zu bestellen Das ist unsere Nachbesserung als Ausgleich für den Wunsch, unsere ehemaligen Anleihe-Covenants ändern zu wollen.

BondGuide: Die nächste fällige Anleihe ist erst in zwei Jahren, im zweiten Quartal 2023 fällig. Sind Sie bei Ihren Fälligkeiten auf der sicheren Seite?
Müller: Davon gehe ich stark aus. Auch wenn wir gerade überall von dritter Welle sprechen, so ist doch absehbar, dass sich das Thema Corona durch die Impfungen im Laufe dieses Jahres abschwächen wird und wir alle zurück in die Normalität entlassen werden.

Dr. Michael Müller, CEO, Eyemaxx

BondGuide: Zum aktuellen Status: Sehen Sie bezüglich Corona Licht am Ende des Tunnels, möglicherweise auch Unterschiede zwischen Österreich, wo Sie beheimatet sind, und Deutschland, wo Sie hauptsächlich aktiv sind?
Müller: In der Tat sind wir hier in Österreich mit mindestens den doppelten Inzidenzwerten betroffen. Über Ostern ist ein harter Lockdown verordnet, wenn auch kurz. Die englische Corona-Variante bereitet uns ziemliche Schwierigkeiten. Mit Blick auf all die Impfungen, die inzwischen angelaufen sind, sehe ich im Sommer aber schon deutliche Entspannung der Situation – mit Abklingen im weiteren Jahresverlauf 2021.

BondGuide: Herr Dr. Müller, besten Dank für Ihre Zeit und die ausführlichen Erläuterungen!

Interview: Falko Bozicevic