„Erstklassig hochwertige neue Unternehmensanleihe von Eyemaxx“ – Interview mit Dr. Michael Müller, Eyemaxx Real Estate

Dr. Michael Müller, Eyemaxx

BondGuide sprach im Vorfeld der neuerlichen Emission einer Unternehmensanleihe mit dem Firmengründer und CEO, Dr. Michael Müller, über die jüngsten Geschäftszahlen, die künftige Pläne und sein Verhältnis zum unwägbaren Kapitalmarkt – und natürlich über Details der neuen Anleihe ‚Eyemaxx V‘

Interview mit Dr. Michael Müller, CEO, Eyemaxx Real Estate AG

BondGuide: Herr Dr. Müller, Eyemaxx ist kürzlich mit doch ziemlich ordentlichen Zahlen für das abgelaufene Geschäftsjahr aufgewartet. Wie lautet Ihr persönliches Resümee?
Müller: Das Geschäftsjahr 2014/15, das zum Ende Oktober 2015 endete, verlief sehr erfolgreich mit wichtigen Fortschritten im operativen Geschäft und einer Steigerung des Gewinns nach Steuern von 73% auf gut 4 Mio. EUR sowie einem Eigenkapital, das mit 28,5 Mio. EUR rund 5 Mio. EUR über dem Vorjahresniveau lag. Meine eigene ‚Überraschung‘ bezüglich unserer guten Geschäftszahlen fiel sicherlich weniger hoch aus als die des Marktes – und es würde mich nicht überraschen, wenn es auch gut weiterginge. Die Erweiterung des Eyemaxx-Geschäftsmodells um die Errichtung von Wohnimmobilien und Pflegeheimen in unseren Kernmärkten Österreich bzw. Deutschland und der Ausbau unseres Bestandsgeschäfts tragen bereits Früchte und dürften auch künftig für eine positive Geschäftsentwicklung sorgen.

BondGuide: Die Eigenkapitalquote von Eyemaxx liegt jetzt wieder bei über 30%, das ist durchaus solide für ein bestandshaltendes Immobilienunternehmen – kommt da eine FK-Maßnahme nicht schon mit Ansage?
Müller: Eine hohe Eigenkapitalquote erachten wir als wichtig, um eine stabile Basis zu haben mit einer soliden Finanzierung. Wir nutzen bereits einen breiten Finanzierungsmix, bei dem auch Fremdkapitalmaßnahmen eine große Rolle spielen.

EYEMAXX Real Estate AG mit Gewinnsprung im Geschäftsjahr 2014/15

BondGuide: Es soll wieder eine Unternehmensanleihe werden: Sind Sie der öffentlichen Meinung von Investoren, die sich natürlich auch im Kurs Ihrer vier bisherigen Anleihen spiegeln, noch nicht überdrüssig?
Müller: Wir haben uns seinerzeit – das war 2011 – bewusst entschieden für einen Gang an die öffentlichen Kapitalmärkte. Unser Börsengang erfolgte damals im Rahmen eines Reverse Merger, wodurch wir auf einen Schlag eine Aktiennotierung im streng regulierten Segment  General Standard erhielten. Drei Kapitalerhöhungen und vier Unternehmensanleihen machen deutlich, dass der Kapitalmarkt für uns eine wichtige Finanzierungsquelle darstellt, aber nicht die einzige. Dass das Image des Mittelstandsanleihen-Segments durch einige Vorkommnisse gelitten hat, ist zwar bedauerlich, ändert allerdings für Eyemaxx nichts. Wir werden auch weiterhin mit Qualität und Fakten überzeugen und beabsichtigen, auch weiterhin unsere Versprechen einzuhalten.

Eyemaxx Projekte Klein Lengden

Eyemaxx Projekte Klein Lengden

BondGuide: Wie soll Eyemaxx V ausgestaltet sein?
Müller: Eine derartig qualitativ hochwertige Unternehmensanleihe hat es nach meiner Einschätzung bisher noch nicht gegeben in den Mittelstandsanleihen-Segmenten.

BondGuide: Sie zielen hier auf die Besicherung der neuen Anleihe ab: Die erste Eyemaxx-Anleihe mit der bis dato höchsten Besicherung bisher läuft ja in Kürze aus.
Müller: Das ist richtig, die neue Eyemaxx-Unternehmensanleihe wird ein einzigartiges Besicherungskonzept haben, u.a. Sicherung des Kupons – der im Übrigen auch halbjährlich gezahlt werden soll – durch die Abtretung der Mieterträge der erstrangigen Besicherungsobjekte auf ein Treuhandkonto sowie eine hypothekarische Überbesicherung des Gesamtvolumens. Konkret sind dies eine erstrangige Besicherung durch Liegenschaften in Deutschland und Österreich in Höhe von ca. 25 Mio. EUR plus einer zweitrangigen Besicherung einer Immobilie in Österreich in Höhe von rund 10 Mio. EUR. In der Summe also grundpfandrechtliche Sicherheiten von knapp 35 Mio. EUR für eine Anleihe mit einem geplanten Volumen von 30 Mio. EUR – dies ergibt eine Deckung von rund 116%.

EYEMAXX Real Estate AG beschließt Rückkauf eigener Aktien

BondGuide: Und sonst?
Müller: Die üblichen Kreditklauseln natürlich auch allesamt, von Cross Default über eine Ausschüttungsbeschränkung und Mindesteigenkapitalquote sowie Change-of-Control-Klausel in Verbindung mit einer Ratingherabstufung bis zur Negativerklärung. Hier verweise ich der Vollständigkeit halber auf den Wertpapierprospekt bzw. die Zusammenfassung… Jedenfalls haben wir uns bei der neuen Anleihe ziemlich nah am Best Practice Guide des Entry Standard orientiert. Zudem laden wir die Inhaber der 2016 auslaufenden Anleihe  im Rahmen der Platzierung zum Umtausch bis zu einer Gesamthöhe von 3 Mio. EUR ein und bieten zusätzlich zu den Stückzinsen einen Aufschlag von 1 Prozentpunkt auf den Nominalwert.

BondGuide: Angesichts dessen scheint ein Kupon von 7,0% recht hoch, wenn man ihn mit anderen notierenden Immobilienanleihen vergleicht. Gibt es etwa einen Haken?
Müller: Sie haben Recht: Auch ich finde den Kupon recht hoch! Uns ist es allerdings wichtig, den Anlegern neben den Sicherheiten durch den Kupon einen zusätzlichen Anreiz zu schaffen, so dass sich ein attraktives Chance-/Risiko-Profil ergibt.

Projekt in Wien Rustenfeld

Projekt in Wien Rustenfeld

BondGuide: Wie sieht die Ratingagentur das? 
Müller: Die Rating-Einschätzungen sind heute viel kritischer als in der Anfangszeit der Mittelstandsanleihen. Deshalb freut uns, dass die neue Eyemaxx-Anleihe mit BBB eine der besten aktuellen Ratings erhalten hat – so viele Investment Grades gibt es aktuell hier nämlich nicht mehr. Angesichts der attraktiven Ausgestaltung der neuen Anleihe sehen wir deshalb auch bereits großen Zuspruch von institutionellen Investoren.

Eyemaxx-Projekt in Potsdam

Eyemaxx-Projekt in Potsdam

BondGuide: Haben Sie gegenüber institutionellen Investoren nicht ein Argumentationsproblem: Warum Eyemaxx V mit 7,0% nehmen, wenn z.B. Eyemaxx II fast 10% Rendite p.a. bringt?
Müller: Das funktioniert nur in der Theorie, auf keinen Fall aber im institutionellen Maßstab. Die Handelsliquidität unserer ersten vier Anleihen ist für Professionals zu gering, so dass selbst kleinere Volumina die Kurse sofort anspringen ließen. Aus demselben Grund kann man bei tieferen Kursen auch nicht einfach eigene Anleihen über die Börse zurückkaufen – manche Privatanleger fragen dies ja häufiger. Darüber hinaus bieten wir bei der neuen Anleihe mit einer einzigartigen Besicherung andere Rahmenbedingungen und die Anleger sichern sich den Zins von 7,0% pro Jahr für einen Zeitraum von fünf Jahren.

Dr. Michael Müller, Eyemaxx

Dr. Michael Müller, Eyemaxx

BondGuide: Kann Eyemaxx beim Rating ggf. noch eine Note drauflegen früher oder später?
Müller: Die Anleihe hat von Creditreform ein BBB erhalten, wurde also mit Investment Grade eingeschätzt. Dieses Rating steht für eine stark befriedigende Güte. Natürlich würde es uns sehr freuen, wenn es in Zukunft eine Heraufstufung gibt. Wir arbeiten unverändert mit Hochdruck daran, dass sich Eyemaxx auch in Zukunft positiv weiterentwickelt.

BondGuide: Herr Dr. Müller, einmal mehr vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben und sicherlich bis zum nächsten Mal!

Das Interview führte Falko Bozicevic.

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Fotos: Eyemaxx Real Estate AG