„Der Bezugspreis ist ziemlich günstig, der NAV zum Jahresende lag bei 21,16 EUR“

FCR Immobilien

BondGuide im Gespräch mit Falk Raudies über das aktuelle Kapitalmarktvorhaben: Seit heute läuft eine Kapitalerhöhung um bis zu knapp 10 Mio. EUR mit öffentlichem Angebot. Eine Eigenkapitalstärkung dürfte auch für FCR-Anleiheinvestoren eine willkommene Nachricht sein – und vielleicht einen Blick wert.

BondGuide: Herr Raudies, FCR Immobilien führt eine Kapitalerhöhung durch, sowohl mit Bezugsrecht als auch öffentlichem Angebot. Wie weit kommt eine FCR mit zusätzlichen knapp 10 Mio. EUR Eigenkapital?
Raudies: Wir sind in den vergangenen Jahren sehr dynamisch gewachsen, was man in dem signifikanten Ausbau unseres Immobilienportfolios als auch in der äußerst positiven Ergebnisentwicklung ablesen kann. Die Planungen von November sehen vor, den Umsatz 2019 auf 33,5 Mio. EUR zu verdoppeln. Beim operativen Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen, also EBITDA, streben wir ebenfalls eine Verdoppelung auf
9,9 Mio. EUR an. 2017 lag das EBITDA noch bei 4,9 Mio. EUR. Aber kommen wir zurück zu Ihrer Frage: Wir haben einen sehr attraktiven Finanzierungsmix aus Eigenkapital, unseren Anleihen und klassischen Bankdarlehen. Ich möchte an dieser Stelle betonen, dass wir auf die Mittel der Kapitalerhöhung zum Glück nicht angewiesen sind. Diese Kapitalmaßnahme ist also nur ein Finanzierungsbaustein von mehreren möglichen. Wir werden die uns zufließenden Mittel aber in den Ausbau des Immobilienportfolios stecken.

BondGuide: Mit dem Listing Ende 2018 und der jetzigen, nachgelagerten Kapitalerhöhung haben Sie de facto durchgeführt, was früher ‚Safe IPO‘ genannt wurde. War dieser Weg den unsteten Börsen im vierten Quartal geschuldet?
Raudies: Wir haben sogar einen dreistufigen Prozess umgesetzt. Im Sommer 2018 erfolgte zunächst eine Kapitalmaßnahme, um den notwendigen Freefloat als Voraussetzung für das Börsensegment Scale von über 20% herzustellen. Die Notierung im Scale war uns wichtig, weil wir dies auch als Zeichen sehen, dass wir transparent kommunizieren möchten. Im November folgte dann das eigentliche Listing. Und nun ist die Kapitalerhöhung der nächste Schritt, um den Aktionärskreis noch einmal zu erweitern und den Freefloat zu erhöhen. Die neuen Aktien sind übrigens schon für 2018 voll dividendenberechtigt und damit den alten Aktien völlig gleichgestellt. Wir haben darüber hinaus ein sehr positives Feedback bekommen und sind mit den ersten Wochen an der Börse sehr zufrieden. Die unsteten Börsen haben also keine wirkliche Rolle gespielt. Wir haben unseren Prozess der Börsennotierung wie geplant umgesetzt.

BondGuide: Aber zurück und konkret: Was planen Sie mit den Erlösen aus der Kapitalerhöhung?
Raudies: Wir werden diese für den Ausbau unseres Immobilienportfolios nutzen. Bei dem Bezugspreis von 17,50 EUR je Aktie beläuft sich der Emissionsbetrag auf Brutto max. 9,1 Mio. EUR. Ich finde übrigens, dass der Bezugspreis ziemlich günstig ist. SMC Research hat in ihrer aktuellen Studie zum Beispiel ein Kursziel von 27,30 EUR veranschlagt. Und auch in Bezug auf unseren NAV ist die Aktie aktuell aus unserer Sicht deutlich unterbewertet. Der NAV je Aktie lag zum Jahresende nach unseren Berechnungen bei 21,16 EUR. Lassen Sie mich jetzt aber kurz noch die Transaktion erläutern: Vorrangige Ziele der Kapitalmaßnahme sind die Stärkung der Aktionärsbasis und die Erhöhung des Freefloats. Während des öffentlichen Angebots, das am 19. Februar beginnt und am 6. März endet, können die neuen Aktien über das Zeichnungstool DirectPlace der Frankfurter Wertpapierbörse gezeichnet werden, die ISIN ist DE000A2TSSV4 bzw. WKN A2TSSV.
BondGuide: Von der FCR gibt es ja im Wochentakt Nachrichten zu v.a. Verkäufen, auch Erwerben natürlich – etwas vom Kaliber dabei oder in Aussicht ähnlich dem, worüber wir im November sprachen?
Raudies: Wir sind bundesweit sehr aktiv am Markt, das ist mittlerweile bekannt und die Pipeline ist weiter sehr gut gefüllt. Neben interessanten Zukäufen sind auch gute Verkäufe in der Planung. Mehr darf ich hier leider nicht verraten. Aber eins ist klar, ein Zukauf wie das Einkaufszentrum Schlossgalerie in Rastatt mit über 21.600 qm Mietfläche macht natürlich Spaß. Davon möchte ich gerne mehr.

BondGuide: Was ist denn derzeit günstiger für die FCR Immobilien AG – Eigen- oder Fremdkapital? Beim Fremdkapital muss man natürlich die drei ausstehenden Anleihen im Gesamtvolumen von 46 Mio. EUR im Hinterkopf behalten.
Raudies: Das ist so gar nicht zu beantworten, der Mix aus Eigen- und Fremdkapital macht es. Auf Objekteebene finanzieren wir durch Eigenkapital, unsere Anleihen sowie klassische Hypothekendarlehen. Bei einem durchschnittlichen Zins der Hypothekendarlehen von 2% kommen wir so auf einen Fremdkapital-Zins von durchschnittlich 3,4%. Bei einer Mietrendite von 9,8% ein sehr komfortabler Wert, der den Aktionären gute Renditechancen eröffnet. Hinzu kommen ja noch die Renditechancen aus Objektverkäufen.

BondGuide: Herr Raudies, dann wie gewohnt viel Erfolg beim aktuellen Vorhaben!

Interview: Falko Bozicevic