Die große Frage am deutschen Wohnungsmarkt lautet, wann die Preiskorrektur beendet ist – dieser nahm sich Deutsche Bank Research an.

Die aktuelle Marktlage ist unklar. Einige Preisindizes zeigen jüngst noch Preisrückgänge an. Der Europace-Index legt seit Anfang 2024 aber wieder zu. Der Wohnungsmarktausblick nennt Argumente sowohl für niedrigere als auch höhere Preise.

Die mit einem Barwertmodell berechneten fairen Preise zeigen an, dass eine weitere Preiskorrektur nötig sein könnte. Demnach bedarf es sehr kräftiger Miet- und / oder Preiserhöhungen, um die Finanzierungskosten zu tragen.

Zahlreiche Faktoren sprechen jedoch dafür, dass alle Preisindizes bald anziehen werden. Die Leitzinsen sind bereits rückläufig. Bei den langfristigen Hypothekenzinsen liegt der Zinsgipfel wohl ebenfalls hinter uns, wenngleich Deutsche Bank Research (DBR) hier lediglich eine Seitwärtsbewegung bis Ende 2025 erwarten.

Gleichzeitig ist die Inflation hoch. Dies trägt durch Kaufkraftverlust zur Marktkorrektur bei, hilft bei der Tilgung, verbilligt Kredite und erhöht tendenziell die Mieten. Bestands- und Neuvertragsmieten legen jüngst kräftig zu. Über lange Zeiträume steigen die Hauspreise schneller als die Inflation. Der wohl wichtigste Grund, der für wieder anziehende Preise spricht, ist die weiterhin hohe fundamentale Angebotsknappheit. Unsere Projektionen zeigen, dass diese Entwicklung in vielen Städten bis weit ins nächste Jahrzehnt und darüber hinaus bestehen bleibt. In einigen Metropolen und Großstädten nehmen die Engpässe weiter zu, teilweise sogar rapide.

Keine Engpässe bestehen jedoch sowohl bundesweit als auch insgesamt in Deutschlands elf Metropolregionen. Es besteht eine große Heterogenität zwischen den typischerweise wirtschaftsstarken und weniger dynamischen Regionen. Diese dürfte in den nächsten Jahren weiter zunehmen. Des Weiteren nimmt die regulatorische Unsicherheit, die im Jahr 2023 zur Zurückhaltung der Investoren beitrug, ab. Das Heizungsgesetz dürfte womöglich weniger streng ausfallen als zunächst angenommen, weil es letztlich auf lokaler Ebene umgesetzt werden muss.

Zudem fielen die CO2-Emissionen 2022 und 2023 kräftiger als erwartet. Verbrauchseinsparungen können wohl ein bedeutender Lösungsbaustein bei der Einhaltung der Klimaziele sein. Die Regel, 65% der Wärme mit erneuerbaren Energien zu erzeugen, könnte somit de facto an Bedeutung verlieren.

Der Kostendruck durch höhere Zinsen und Regulatorik hat die Innovationsfreudigkeit und den Unternehmergeist geweckt. Investoren optimieren ihre Bestände im Hinblick auf den Energieverbrauch, Mieterhöhungen, steuerlich und finanzierungsseitig. Auch dies könnte ein Lösungsbaustein sein und das Ende der Preisfindungsphase einläuten. Über die kommenden Jahre dürften die Hauspreise kräftiger wachsen als die Inflation.

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