Der deutsche Gesundheitsmarkt verändert sich rasant, während ambulante Gesundheitsimmobilien an Bedeutung gewinnen.

Der deutsche Gesundheitsmarkt steht vor einem tiefgreifenden Wandel. Während Kliniken schließen, entstehen zunehmend Versorgungslücken. Gleichzeitig wächst der Bedarf an medizinischer Versorgung. Auf der Online-Pressekonferenz „Vom Kliniksterben zur Versorgungslücke: Wie sortiert sich der Healthcare-Markt?“ diskutierten unter anderem Carsten Demmler (Geschäftsführer der HIH Invest), Alexander Lackner (CEO von neworld), sowie Patrick Brinker und Felix Rotaru (beide von Hauck Aufhäuser Lampe).

Bereits heute entfallen 97% aller Behandlungsfälle im deutschen Gesundheitswesen auf den ambulanten Bereich, was insgesamt etwa 580 Mio. Patientenkontakte pro Jahr entspricht. Laut Rotaru sei hier ein klarer struktureller Trend zu erkennen, der politisch gefördert wird. „Ambulante Gesundheitsimmobilien sind daher ein Markt, der durch den politischen Willen zur Ambulantisierung weiter wachsen wird.“

Carsten Demmler

Demmler betonte, dass mit dem Schließen von Kliniken kein Leerraum im Gesundheitsmarkt entstehe, da der Bedarf weiterhin bestehe. Ambulante Gesundheitsimmobilien könnten diese Versorgungslücken schließen und bieten sowohl für Investoren als auch für Nutzer stabile, nachhaltige Rahmenbedingungen. Die ambulante Infrastruktur umfasse verschiedene Immobilientypen, von Ärztehäusern über OP-Zentren bis hin zu intersektoralen Gesundheitszentren. „Die ambulante Versorgung benötigt heute eine völlig andere infrastrukturelle Basis als noch vor 30 Jahren“, so Rotaru.

Die Marktdaten unterstreichen die Dynamik dieses Segments: Rund 3.500 ambulante Gesundheitsimmobilien wurden identifiziert, mit einem potenziellen Marktvolumen von über 30 Mrd. EUR. In einer erweiterten Analyse rechnet Hauck Aufhäuser Lampe sogar mit bis zu 4.500 Objekten in Zukunft. „Die Gesundheitsimmobilien entstehen bedarfsorientiert“, erklärte Brinker. Zwei Drittel der angebotenen Immobilien seien typische Ärztehäuser oder ambulante Gesundheitszentren.

Alexander Lackner

Felix Rotaru

Besonders stark wachse derzeit der Bereich der ambulanten OP-Zentren. Durch die jährliche Erweiterung des AOP-Katalogs und die Einführung der Hybrid-DRG werde die Verlagerung von Operationen aus Krankenhäusern in den ambulanten Sektor beschleunigt. Rotaru prognostizierte, dass im kommenden Jahr bereits bis zu 1 Mio. operative Fälle in den ambulanten Bereich verlagert werden könnten.

Für institutionelle Investoren bietet das Segment laut den Panelisten ein attraktives und stabiles Rendite-Risiko-Profil. Brinker hob hervor, dass das Profil mit stabilen, hoch indexierten Mietverträgen sehr ansprechend sei. Die Investoren bevorzugten einen diversifizierten Mietermix aus Ärzten, Therapieanbietern und anderen Gesundheitsdienstleistern.

Mit Blick auf die Zukunft betonten die Panelisten die Notwendigkeit politischer Unterstützung. Demmler stellte fest, dass der ambulante Sektor systemrelevant sei, jedoch oft die Immobilieninfrastruktur fehle. Lackner ergänzte, dass die Politik nicht die Augen vor der Realität verschließen dürfe und schnellere Verfahren sowie echte Unterstützung für neue Versorgungsmodelle notwendig seien.

Patrick Brinker

Demmler erwarte für 2026 ein stetiges und langfristiges Wachstum, während Lackner anmerkte, dass der große Schub eher in Richtung 2030 bis 2035 kommen werde, aber die Weichen dafür heute gestellt werden müssten.

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