Das mit 107 Metern dritthöchste deutsche Wohngebäude inklusive eines Business-Hotels will der Projektentwickler aus Esslingen im Großraum Stuttgart errichten. Dazu begibt die Gesellschaft eine Anleihe von bis zu 35 Mio. EUR. Eine umfangreiche Besicherung soll die Projektanleihe einrahmen.

Eckdaten der Anleihe
Der Bond mit einer Laufzeit von vier Jahren kann voraussichtlich vom 17. bis zum 21. März gezeichnet werden, falls es nicht zu einer vorzeitigen Schließung kommen sollte. Mit einer Stückelung von 1.000 EUR will die Immobiliengesellschaft auch Privatanleger ansprechen. Voraussichtlich ab 24. März wird die Anleihe im Entry Standard der Frankfurter Börse notieren. Von Creditreform gab es ein Anleiherating (nicht Unternehmensrating) von BBB. Der Kupon liegt bei 6,5%.

Er ist damit deutlich geringer als die aktuelle Marktrendite von 7,8%. Allerdings ist die Laufzeit um ein Jahr kürzer als bei den zumeist fünfjährigen Bonds. Die Anleihe beinhaltet eine vorzeitige Rückzahlungsmöglichkeit nach 2 ½ und 3 Jahren zu 102% sowie nach 3 ½ Jahren zu 101%. Denn die Projektlaufzeit soll planmäßig nur zwei Jahre dauern – doch GEWA möchte Eventualitäten vorbeugen. Die Anleihe wird im FOK-Modus platziert, also Fill or Kill: „Eine Teilplatzierung unter 30 Mio. EUR wird es nicht geben“, so Geschäftsführer Mark Warbanoff im Gespräch mit BondGuide. Dieses Volumen benötigt das Unternehmen unbedingt, um das Tower-Projekt finanzieren zu können. Kleines Problem dabei: der Zeitdruck. Denn bis Ende März muss eine Finanzierung stehen, andernfalls kein Baurecht.

Im Peergroup-Vergleich liegt die Anleihe in etwa im Mittelfeld: Euroboden bietet derzeit eine Rendite von 7,3%, Cloud No.7 hingegen nur 6,0%. Zwei der drei Eyemaxx-Bonds befinden sich mit weniger als 6% sogar noch deutlich unter der Neuemission.

Sicherungskonzept
Laut Unternehmen ist die Anleihe vielfältig besichert. Als Besicherung gilt eine erstrangige Grundschuld im 60%igen Beleihungsauslauf sowie eine Abtretung der Rechte und Ansprüche aus den Kaufverträgen der Wohnungen, außerdem eine Zession der Mieterlöse, so GEWA. Da es sich um ein Bauprojekt handelt, das erst noch beginnt, steigen die Sicherheiten mit dem Fortschritt des Baus, wobei in jeder Ausbaustufe eine weitere Wertschöpfung hinzukommt – so lässt es sich am einfachsten veranschaulichen.

Unternehmen
Die Emittentin GEWA 5 to 1 GmbH & Co. KG ist eine Objektgesellschaft der GEWA-Gruppe. Mit der Gruppe ist die Familie Warbanoff seit 1998 als Immobilien-Unternehmer tätig. Ein Schwerpunkt sind Spezial- und Nischenimmobilien – zum Beispiel Daimlers Presswerk oder das Markthaus in Winnenden. „Alle Projekte, bisher mit rund 250 Mio. EUR Investitionsvolumen, wurden immer mit dem gleichen Architekten durchgeführt, was für sich spricht“, erläutert Warbanoff, der mit seinem Vater die GEWA-Gruppe leitet. Allerdings werden Geschäftszahlen zu Aktivitäten neben dem Hochhausbau auf der Webseite der Anleihe bisher nicht veröffentlicht.

Zahlen
Das neue Projekt soll in Fellbach entstehen, einige Kilometer nordöstlich von Stuttgart (im sogenannten Speckgürtel der schwäbischen Metropole). Zweierlei ist geplant: Ein 107 m hoher Wohnturm mit 34 Etagen und 65 exklusiven Eigentumswohnungen sowie im Rundbau am Fußes des Towers ein Business-Hotel mit etwa 110 Zimmern. Von den 65 nicht gerade niedrig-preisigen Wohneinheiten sei mit 28 bereits knapp die Hälfte „vom Reißbrett weg verkauft“, so Warbanoff. Allerdings betrifft das in erster Linie die unteren Etagen, die preislich zwischen 3.000 und 7.800 EUR pro Quadratmeter liegen. In den oberen Stockwerken, wo der Quadratmeter bis zu 10.000 EUR kostet, dürften viele Käufer erst zugreifen, nachdem sie den Ausblick eigens erleben konnten. Eine 200-Quadratmeter-Luxuswohnung im 30. Stock dürfte bis zu 2 Mio. EUR kosten.

Den Ist-Wert gegenüber dem Soll sieht Warbanoff mehr als im Plan, worauf Objektwert und Wertgutachten basieren. So ging das Hotel über Planwert an Nordic, Pachtdauer 20 Jahre. Und auch der Abverkauf der Wohnungen liege darüber. In der Fellbacher Umgebung fehlt es bis dato an einem Businesshotel entsprechender Größe, die „Situation ist geradezu dramatisch“, teilweise müssten Businessreisende zurück nach Stuttgart quartiert werden. GEWA 5 to 1 plant den Baubeginn in wenigen Wochen noch im Frühjahr 2014.

Strategie
Geplante 4,6 Mio. EUR (zzgl. Zinsen und Kosten) will das Management verwenden, um das Darlehen für die Grundstücke zurückzuzahlen. Außerdem sollen die Anleihe-Zinsen der ersten beiden Jahre – bis zu 4,5 Mio. EUR – beim Treuhänder verbleiben.

Stärken und Schwächen
+ langjährige Erfahrung mit Immobilienprojekten
+ überplanmäßige Verkäufe von Wohnungen
+ Planungssicherheit: 20-Jahres-Mietvertrag für das ***-Business-Hotel

– Klumpenrisiko durch einzelnes Mega-Projekt
– Projektgesellschaft mit begrenzter Haftung
– ggf. Verhandlungsnachteil bei Investoren aufgrund des Zeitdrucks

Fazit
Mit einem Kupon von 6,5% p.a. und einem Investment Grade für die Anleihe bietet das Papier ein leicht überdurchschnittliches Chance-Risiko-Verhältnis. Immobilienobjekte sind seit 2011 stark gefragt, allerdings gibt es in vielen Großstädten bereits gewisse Preisblasen. Das ambitionierte Projekt kommt nicht ohne Risiken aus, die vor allem im weiteren Abverkauf der teuren Luxusappartments in den höheren Stockwerken begründet sein dürften – diese kommen erst im späten Bauverlauf hinzu. Aufgrund des Zeitdrucks, noch im März die Finanzierung sicherzustellen, befindet sich GEWA gegenüber institutionellen Investoren zudem in einer nicht besonders vorteilhaften Verhandlungsposition.

Thomas Müncher, Falko Bozicevic

Anleiheübersicht – GEWA 5 to 1 GmbH & Co. KG

 
Geschäfts- und Kennzahlen – GEWA 5 to 1 GmbH & Co. KG

 1) in Mio. EUR
Quelle: BondGuide Research

 
Bewertung – GEWA 5 to 1 GmbH & Co. KG