KFM Mittelstandsanleihen Barometer – die 8,45%-Cologneo III-Anleihe

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Foto @ CG Group AG

In ihrem aktuellen KFM Mittelstandsanleihen Barometer zu der 8,45%-Anleihe der Cologneo III GmbH & Co. KG mit Laufzeit bis 2021 (WKN: A2LQ4C) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe als „attraktiv“ (4 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.

Die Anleihe-Emittentin ist eine im Immobilien-Projektgeschäft tätige Gesellschaft mit Sitz in Berlin, die sich derzeit primär auf sehr große Wohnbauprojekte im Sinne einer Quartiersentwicklung in sehr guten Lagen, insbesondere derzeit in Köln, Berlin und Hamburg spezialisiert hat. Es werden in der Regel unbebaute bzw. teilweise bebaute Grundstücke mit Altsubstanz erworben, die im Rahmen der rechtlichen und tatsächlichen Möglichkeiten optimiert werden.

Das Management der CG Group AG verfügt über einen langjährigen erfolgreichen Track-Rekord und ein exzellentes Netzwerk in der Immobilienbranche. Die Mittel aus der Anleihe werden zur teilweisen Finanzierung eines „kleineren Grundstückes“ in Köln (auf dem ehemaligen Werksgelände der Fa. DEUTZ) bis zur Erteilung der Baugenehmigung (Planungsphase) genutzt. Derzeit läuft ein B-Planänderungsverfahren. Mit der Baugenehmigung ist daher frühestens im Herbst 2020 zu rechen. Die Vermarktung beginnt bereits jetzt.

Erwerb eines „Grundstücks nahe dem ehemaligen Deutz Werksgelände für Zwecke der Wohnbebauung (bis zu 350 Wohnungen) inkl. adäquater Geschäftsflächen in Köln-Deutz (Projekt: Cologneo III)
Die Liegenschaft mit etwas mehr als 7.000 qm befindet sich im attraktiven Kern des Stadtteils Köln-Deutz angrenzend an den Stadtteil Köln-Mülheim nahe der Messe Köln. Der Standort verfügt über eine sehr gute Verkehrsanbindung innerhalb der Stadt Köln (S-Bahn etc.) mit Nähe zur Messe Köln und dem Bahnhof Deutz. Gegenüber den beiden vorhergehenden Projekten Cologneo I und II ist dieses das kleinste seiner Art.

Cologneo III GmbH & Co. KG Die Baukörper sollen nach Möglichkeit in die vorhandene alte Bausubstanz integriert werden, so dass der ursprüngliche Charakter weitestgehend erhalten bleibt. Geplant sind bis zu 350 Wohnungen mit einer Wohnfläche von ca. 20.600 qm und aktuell fünf geplanten gewerblichen Einheiten mit einer Nutzfläche von ca. 2.000 qm.

Kennziffern zur CG Gruppe AG
Die im Jahr 2014 gegründete CG Gruppe AG hat sich auf die Projektentwicklung mit Baurechtsoptimierung, Projektbeteiligungsgeschäfte sowie Asset Management spezialisiert. In der jüngsten Vergangenheit realisiert die Gesellschaft Großprojekte wie Quartiersentwicklung in Frankfurt und Berlin. Die Eigenkapitalquote der Gesellschaft zum 31.12.2017 beträgt 15% nach 9,2% im Vorjahr. Die Erhöhung ist im Wesentlichen auf die Zuführung von sogenanntem Mezzaninekapital (Pflichtwandelanleihe) in Höhe von 100 Mio. EUR zurückzuführen, die aufgrund der vertraglichen Ausgestaltung wirtschaftliches Eigenkapital darstellt.

Die Gesamtleistung hat sich mit 331 Mio. EUR gegenüber dem Vorjahr mit 377,1 Mio. EUR verringert. Positiv hervorzuheben ist jedoch, dass die im Jahr zuvor umsatzwirksam ausgewiesene Erhöhung des Bestandes an fertigen Bauten durch Verkäufe im Jahr 2017 zu wesentlich höheren Umsatzerlösen (205,2 Mio. EUR) gegenüber dem Vorjahr (74,6 Mio. EUR) geführt hat. Aufgrund der langfristigen Fertigung im Rahmen des Projektgeschäfts ist die Höhe der Umsatzerlöse wirtschaftlich in der Zusammenschau zur Gesamtleistung zu sehen.

Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) betrug im Jahr 2017 84,2 Mio. EUR (Vj. 36,2 Mio. EUR). Die EBIT-Marge stieg somit von 9,6% auf 25,4% im Jahr 2017. Der Zinsdeckungsgrad (EBITDA Interest Coverage Rage) zum 31.12.2017 beträgt ca. 1,3 nach 1,15 im Vorjahr.

Der Cashflow aus der operativen Tätigkeit verbesserte sich gegenüber der Vorperiode um 108 Mio. EUR, blieb jedoch weiterhin negativ mit -92,5 Mio. EUR (Vj. -200,3 Mio. EUR). Grund dafür ist die hohe Projektaktivität. Die liquiden Mittel stiegen jedoch aufgrund der erhaltenen Anzahlungen auf 33 Mio. EUR (Vj: 28,4 Mio. EUR).

Cologneo III GmbH & Co. KG Der sogenannte “Net Loan to Value (LTV)“, der die Verbindlichkeiten den Marktwerten des Immobilienbestandes und der Projekte gegenüberstellt, beträgt für die CG Gruppe AG insgesamt 68%. Das deutet auf hohe stille Reserven hin, die die Substanz der Gesellschaft unterstreicht. Auf der Finanzierungsseite ist ein gesunder Mix aus Anleihen und Bankdarlehen zu erkennen, der finanzielle Spielräume sichert.

8,45%-Anleihe der Cologneo III GmbH & Co. KG mit Laufzeit bis 2021
Die im Juni 2018 emittierte nicht nachrangige und besicherte Anleihe der Cologneo III GmbH & Co. KG mit einem Emissionsvolumen von 9 Mio. EUR und einer Stückelung von 1.000 EUR ist mit einem Zinskupon von 8,45% p.a. ausgestattet.

Der Zinssatz ist dabei in zwei Zinskomponenten geteilt: den laufenden Zins in Höhe von 5,85% p.a., der halbjährlich (Zinstermin 15.06. und 15.12.) ausgezahlt wird, und den gestundeten Zins in Höhe von 2,60% p.a. (die „Exit-Verzinsung“), der als gestundete Zinskomponente am Fälligkeitstermin 15.06.2021 von der Emittentin an die Gläubiger gezahlt wird.

Die Emittentin kann die Anleihe zum 15.06.2020 vorzeitig zurückzahlen; darüber hinaus kann sie unter bestimmten Voraussetzungen im Einverständnis mit den Anleihegläubigern vorzeitige Rückzahlungen leisten.

Cologneo III GmbH & Co. KG Die Anleihegläubiger werden durch ein Schuldanerkenntnis der CG Gruppe AG in Höhe von 9 Mio. EUR nebst Zinsen in Höhe von 18% p.a. sowie einmaliger Nebenleistungen für Vollstreckungskosten in Höhe von 5% des Nominalbetrages abgesichert.

Fazit: Attraktive Bewertung
Das Geschäftsmodell der Gesellschaft sind intelligente Lösungen auf dem Immobilienmarkt in aller Breite. Projekte reichen von großen Quartiersentwicklungen hin bis zu kleineren Wohn- und Geschäftsgebäuden. Mit dem Fokus auf Topstandorte und Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial besetzt die CG Gruppe AG eine Lücke im Immobiliensegment und konnte ihre Markstellung in den vergangenen 20 Jahren deutlich steigern. In Verbindung mit der Rendite von 8,63% p.a. (auf Kursbasis von 100% am 03.05.2019) und der Absicherung der Anleihegläubiger wird die 8,45%-Anleihe der Cologneo III GmbH & Co. KG als „attraktiv“ (4 von 5 möglichen Sternen) bewertet.

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