Die Ergebnisse vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) sollen sich in diesem Zeitraum zwischen 4,7 und 5,3 Mio. EUR bewegen. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) soll laut der Planrechnung des Unternehmens 2,7 Mio. EUR für 2019 bis 3,3 Mio. EUR im Jahre 2023 betragen. Die Jahresergebnisse sind aufgrund der geplanten Anleihefinanzierung zunächst negativ.
Die Einmalkosten der Anleihe in Höhe von etwa 1,5 Mio. EUR und die ergebniswirksame Berücksichtigung der geplanten Vorfälligkeitsentschädigung im Zusammenhang mit der Ablösung des o.g. „Mezzanine Kapitals“ in Höhe von einmalig 5,77 Mio. EUR werden im Emissionsjahr 2019 planmäßig ausnahmsweise zu einem deutlichen negativen Jahresergebnis von 7,6 Mio. EUR führen.
Danach soll sich das Minus schon im nächsten Jahr (2020) auf -0,2 Mio. EUR abbauen, bis im Jahre 2022 der „break even“ erreicht werden kann. Der Free Cashflow bleibt für das Jahr 2019 dennoch positiv. Auch für die Folgejahre bis 2022 errechnen sich positive Free Cashflows bis zur Rückzahlung der Anleihe im Jahr 2023.
Der sogenannte „Loan to value“ (LTV) beträgt zurzeit 93%. Bis zum Laufzeitende der Anleihe im Jahre 2023 wird sich der LTV aufgrund der starken Tilgungsleistungen der erstrangig besicherten Bankdarlehen in den ersten fünf Jahren voraussichtlich auf 84% verbessern. Die Zahlung der Zinsen und die Rückzahlung der Anleihe erscheinen als gesichert. Eine teilweise Refinanzierung wird auch unter konservativer Betrachtung im Anschluss jederzeit möglich sein.
6,0%-Anleihe der M Objekt Real Estate Holding GmbH & Co. KG mit Laufzeit bis 2024 und umfassender Transparenz-Klausel
Die aktuell emittierte Unternehmensanleihe der M Objekt Real Estate Holding GmbH & Co. KG ist mit einem Zinskupon von 6,0% p.a. (Zinszahlung halbjährlich am 22.01. und 22.07.) ausgestattet und hat eine Laufzeit vom 22.07.2019 bis zum 22.07.2024. Das Emissionsvolumen beträgt bis zu 35 Mio. EUR mit einem Mindestemissionsvolumen von 8 Mio. EUR.
Vorzeitige Rückzahlungsmöglichkeiten der Emittentin sind in den Anleihebedingungen zum 21.07.2022 zu 102% und zum 21.07.2023 zu 101% des Nennbetrages vorgesehen.
Darüber hinaus gilt eine 100%ige Ausschüttungssperre für die gesamte Laufzeit der Anleihe. Zur Sicherheit der Anleihegläubiger sind alle im Eigentum der Emittentin stehenden Geschäftsanteile an den Objektgesellschaften verpfändet.
Vorhandene Gesellschafterdarlehen sind gegenüber den Anleihegläubigern nachrangig. Vom Emissionserlös werden ein Betrag in Höhe 3% des Emissionsvolumens sowie zusätzlich 50.000 EUR als Barsicherheit auf einem Treuhandkonto verwahrt. Alle freien Cashflows werden während der Anleihelaufzeit auf das Treuhandkonto überwiesen und dienen somit als zusätzliche Sicherheit für die Anleihegläubiger.
Fazit: Attraktive Bewertung
Die Muttergesellschaft der M Objekt Real Estate Holding GmbH & Co. KG hat einen langfristig erfolgreichen Track Record aufgebaut sowie genügend Referenzen im Immobilienmarkt geschaffen und hiermit überdurchschnittliche fundamentale Wertsteigerungen in den Projekten erzielen können. In Verbindung mit einer Rendite von 6,0% p.a. (auf Basis des Emissionskurses von 100%) bewerten wir die 6,0%-Anleihe der M Objekt Real Estate Holding GmbH & Co. KG (WKN: A2YNRD) als „attraktiv“ (4 von 5 möglichen Sternen).
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