Der Immobilienmarkt ist immer in Bewegung. Doch derzeit, so scheint es, bleibt bei den Rahmenbedingungen kein Stein auf dem anderen – von Florian Bauer*
Explosion bei Materialpreisen und Zinsen und höchst unsichere politische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen haben dazu geführt, dass viele potenzielle Immobilienkäufer ihre Absichten überdenken. Und hierzu gehört auch die veränderte Motivation, ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu kaufen, die oft in der berühmten Frage gipfelt: Kapitalanlage oder Eigennutzung?
Neueste Zahlen der Schweizer Bank UBS und der Unternehmensberatung Deloitte prognostizieren dem Immobilienmarkt dabei eine schwarze Zukunft. Besonders in den Regionen um die Metropolen Frankfurt und München bestehe das Risiko einer Blase. Parallel bremsen gestörte Lieferketten, Materialverknappung, Personalmangel und Inflation die Neubauaktivitäten massiv – was wiederum das Angebot verknappt. Damit einher geht nun die Frage, wie sich die Attraktivität und Rentabilität einer Immobilie als Kapitalanlage oder als Inflationsschutz entwickeln. Vorweg gilt Folgendes als gesichert: Trotz trüber Marktanalysen lauern insbesondere für Kapitalanleger lukrative Optionen an ausgewählten Standorten.
Chancen besonders in B- und C-Städten
Wie so oft kommt es dabei nicht nur auf die Lage, sondern auch auf das städtische Umfeld an: B- und C-Städte rücken hierbei immer mehr in den Fokus. Als B-Städte sollten dabei die Standorte (> 200.000 Einwohner) ausgelegt werden, die jahrelang durch Immobilieninvestoren vernachlässigt wurden und heute attraktive Standorte für Immobilienkäufer bieten. C-Städte hingegen liegen in wirtschaftsstarken Einzugsgebieten (< 50.000 Einwohner).
So sehr die Inflation in der Planung derzeit vieles überschattet, repräsentiert sie dennoch das Hauptargument für ein Investment, da man sein Vermögen so vor der bislang ungekannt hohen Geldentwertung in Sicherheit bringt. Als derzeit wohl wichtigste Rahmenbedingungen im Vorfeld eines Kaufes gelten dabei die Zinsen, präziser gesagt: die drastisch gestiegenen Zinsen: Derzeit bewegt sich das Zinsniveau zwischen 3,7 bis 4,5%; je nach Bonität, Objekt und Lage. Vor einem dreiviertel Jahr wurden noch 1,0 bis 1,5% Zins aufgerufen.
Wer jetzt das Drei- bis Vierfache stemmen muss, für den ist das folglich meist nicht bezahlbar; selbst wenn die Preise um 10 bis 15% zurückgehen. Aus diesem Grund erscheint es nun vielen bisherigen Kaufinteressenten lohnender, Wohnraum anzumieten. Derzeit mag das die günstigere Variante sein. Allerdings wird genau dieses Phänomen – eben, dass sich viele nicht mehr ein Eigenheim bzw. eine Eigentumswohnung leisten können – auf lange Sicht die Mieten verteuern und den Mietmarkt weiter befeuern.
Wohnungskomplex der Traumhaus AG
Steuerliche Absetzbarkeit einpreisen
Doch zurück zum Kauf: Bei ‚Kapitalanlage vs. Eigennutzung‘ glauben viele nun, dass eine Eigennutzung besser ist, da man schließlich bei einer Mietwohnung monatlich Geld ausgibt. Eine Ansicht, die erst mit den bis vor kurzem so niedrigen Zinsen in den Fokus gerückt ist. Für das gleiche Geld können Käufe getätigt werden und die eingesparte Mietzahlung als Kreditrate dienen. So denken viele Beobachter. Das aber ist nicht ganz korrekt, da die Zinsen eine zusätzliche Belastung darstellen. Zudem liegt das Instandhaltungs- und Sanierungsrisiko beim Eigentümer selbst, was man nicht steuerlich geltend machen kann. Also ginge auch hier Geld verloren. Anders bei der Kapitalanlage, wo bspw. Werbungskosten (Anschaffungskosten, Kreditzinsen und Hausnebenkosten) von der Steuer absetzbar sind. Inklusive des steuerfreien Verkaufs, nachdem die Kapitalanlage zehn Jahre gehalten wurde. Hier existiert also ein ganz anderer Hebel im Kontrast zum weniger rentablen Eigenheim.
Hinzu kommt, dass wir nach wie vor eine starke Mietnachfrage und steigende Bestandsmieten haben: Weitere Flüchtlinge aus der Ukraine, weniger Neubau und Hunderttausende Kaufinteressenten, Mieter die bleiben, weil sie sich kein Eigenheim, Wohnung oder Doppelhaushälfte mehr leisten können. All dies macht Wohnimmobilien als Kapitalanlage besonders attraktiv und daher begeht kein Käufer einen Fehler, der diese Assetklasse gegenwärtig favorisiert.
Ausblick Immobilienmarkt 2023: Rufe nach Krisenzeit sind unberechtigt
Diese Perspektiven können zudem mit hoher Wahrscheinlichkeit mit in das kommende Jahr genommen werden. Zumal sich bereits heute Anzeichen für eine Intensivierung der Wohnungsknappheit mehren. Für relevante A- und B-Städte ermittelte die Beratungsgesellschaft Empirica bspw. Anfang Dezember 2022 einen messbar sinkenden Leerstand. Das gelte insbesondere für Wohnimmobilien, die dadurch weiterhin ein reizvolles Anlageobjekt bleiben werden. Ziele, die mit dem Kauf einer Immobilie bereits in diesem Jahr verbunden waren, werden auch 2023 weiter ihre Gültigkeit besitzen. Die Immobilie hört somit nicht auf, eine echte Goldgrube für Kapitalanleger zu sein.
Florian Bauer, Experte für den Immobilienmarkt
Wichtig im Umgang mit Banken 2023: Der Kapitalanleger, der auf eine zuverlässige Krediterstellung pocht, muss am Ende des Tages mehr Kriterien erfüllen als noch in der Vergangenheit. Bonität alleine wäre zu wenig, um in ein erfolgreiches Bankgespräch zu gehen. Entscheidend ist es, das schrankfertige Geschäft hinter dem Kauf im Bankgespräch zu präsentieren. Welche tiefere Strategie steckt hinter dem Kauf? Wie lautet meine Agenda zur Tilgung? Wie sieht mein erweitertes Portfolio aus? Wer diese Fragen beantworten kann, wird beim Erwerb der Kapitalanlage reüssieren.
*) Florian Bauer ist Geschäftsführer der Bauer Immobilien GmbH