In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zur 5,3%-Anleihe der BENO Holding AG kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe als durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick) mit 3,5 von 5 möglichen Sternen einzuschätzen.

Aus der Analyse:

Die BENO Holding AG ist mit ihrer nun 100%-igen Beteiligung an der BENO Immobilien GmbH sowie indirekt an deren neun Tochtergesellschaften als Bestandshalter in mittelständisch, gewerblich oder industriell genutzten Liegenschaften in Deutschland tätig. Unserer Meinung nach ist für die Beurteilung der Bonität der BENO Holding AG daher die Beurteilung der BENO Immobilien GmbH mit deren immobilienbestandshaltenden Tochtergesellschaften maßgeblich.

Die BENO Immobilien GmbH wurde im Jahr 2008 gegründet. Das Immobilien-Portfolio konnte in den letzten Jahren kontinuierlich aufgebaut werden und umfasst aktuell 37 vorwiegend mittelständische Unternehmen als Mieter in elf Objekten in Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen und Sachsen.

Die Gesamt-Mietfläche beträgt derzeit rund 141.000 qm. Die Bewertung des Bestandsportfolios zum 31.12.2019 weist einen durchschnittlichen Faktor von dem 11-fachen der Jahres-Nettokaltmiete auf. Aufgrund des insgesamt eher kleinen Immobilienportfolios besteht unserer Meinung nach eine erhöhte Abhängigkeit von einzelnen Mietern und deren Bonität.

Mit dem Fokus auf betriebsnotwendige Immobilien bietet BENO Immobilien unserer Meinung nach eine Möglichkeit für Unternehmen, sich bankenunabhängig zu finanzieren (Sale and Lease-back) und profitiert von einem langfristig ausgerichteten Mietverhältnis mit den vormaligen Eigentümern der Immobilien. Die Mieterstruktur mit überwiegend Voreigentümern der Immobilien führt unseres Erachtens trotz der Corona-Pandemie zu einer guten Vermietungssituation mit konstanten Mieterlösen. So gehen die Mieten vollständig ein und es wurden keine Mietausfälle verzeichnet.

2019 geprägt von Investitionen in Bestandsimmobilien und Neuerwerbungen

Im Jahr 2019 wurden bei allen der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien IFRS-Neubewertungen in Höhe von insgesamt 3,55 Mio. EUR vollzogen, die ertragswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst wurden und somit zum positiven Jahresüberschuss in Höhe von 2,19 Mio. EUR führten.

Den Neubewertungen stehen erhebliche Investitionen bei den Bestandimmobilien in Höhe von 3,02 Mio. EUR, also rund 62% der Jahresnettokaltmiete des gesamten Immobilienportfolios, gegenüber. Insgesamt hat sich der im Konzernabschluss ausgewiesene Immobilienwert im Geschäftsjahr 2019 von 52,0 auf 59,0 Mio. EUR erhöht. Das jährliche Nettokaltmietvolumen stieg auch zum Teil aufgrund der zuvor genannten Investitionen von 4,8 auf 4,84 Mio. Euro.

Die BENO Holding AG weist im Konzernabschluss 2019 im Einklang nach IFRS eine Eigenkapitalquote von 26,7% (Vj: 18,6%) aus. Auf Ebene der BENO Holding AG ist weiteres verzinsliches Fremdkapital, insbesondere die BENO Holding-Wandelanleihe, ausgewiesen, die am 23.04.2021 zur Rückzahlung fällig ist.

Notierungsaufnahme der Aktie im dritten Quartal 2020

In der Hauptversammlung vom 06.07. hat die BENO Holding eine Kapitalerhöhung aus Gesellschaftsmitteln beschlossen. Dabei ist das Grundkapital der Gesellschaft in Höhe von 93.590 um 2.994.880 auf 3.088.470 EUR erhöht worden. Seit dem 29.09. sind die Aktien der BENO Holding AG im Segment m:access an der Börse München notiert.

5,3%-BENO-Anleihe mit Laufzeit bis 2027

Die derzeit emittierte Mittelstandsanleihe der BENO Holding AG mit einer Laufzeit von sieben Jahren ist mit einem Zinskupon in Höhe von 5,3% p.a. (Zinstermin halbjährlich am 30.05. und 30.11.) ausgestattet. Im Rahmen der Emission werden bis zu 30 Mio. EUR mit einer Stückelung von 1.000 EUR zur Zeichnung angeboten.

Inhaber der Wandelschuldverschreibung 2014/21 haben in der Zeit vom 09.11. bis 20.11. die Möglichkeit, ihre Wandelanleihe in die neue Anleihe zu tauschen. In der Zeit vom 16.11. bis 27.11. wird die neue Anleihe darüber hinaus im Rahmen eines öffentlichen Angebotes und über die Zeichnungsfunktionalität der Börse München zur Zeichnung angeboten. Der Erlös aus der Anleihe dient der Refinanzierung der Wandelschuldverschreibung 2014/21 sowie dem Erwerb neuer Objekte.

Die Anleihe ist nach Wahl der Emittentin ab 30.11.2025 zu 102% und ab 30.11.2026 zu 101% des Nennbetrages vorzeitig kündbar. Die Anleihegläubiger haben ihrerseits die Möglichkeit, die Anleihe zum 30.11.2025 zum Nennwert vorzeitig zu kündigen.

In den Anleihebedingungen verpflichtet sich die Emittentin zur Hinterlegung eines Betrages in Höhe von 2,65% des tatsächlichen Zeichnungsvolumens als Barsicherheit zuzüglich eines fixen Betrages in Höhe von 50 TEUR als Verwertungskosten auf ein Treuhandkonto.

Darüber hinaus garantiert die Emittentin, Immobilien im Eigentum der Objekt-Gesellschaften sowie Objektgesellschaften (auch teilweise) nur dann zu veräußern, wenn der Veräußerungspreis für die Immobilie höher als der Wert eines nicht mehr als drei Monate alten Wertgutachtens eines öffentlich bestellten vereidigten Sachverständigen für Immobilien abzüglich mitverkaufter Verbindlichkeiten ist, der Treuhänder über den Verkauf informiert wird und diesem die entsprechenden Gutachten übergeben werden. Außerdem verpflichtet sich die Emittentin, einen Vorschlag einer Dividendenzahlung für ein abgelaufenes Geschäftsjahr durch die Gesellschaft nur dann vorzunehmen, wenn der geprüfte Konzernabschluss der Gesellschaft nach IFRS für das abgelaufenen Geschäftsjahr eine Eigenkapitalquote von mehr als 30% ausweist. Die Notierungsaufnahme der Anleihe im Freiverkehr an der Börse München ist Anfang Dezember geplant.

Fazit: durchschnittlich attraktive Bewertung mit positivem Ausblick

Zusammenfassend lautet unsere Einschätzung wie folgt: Aufgrund der aussichtsreichen Positionierung der BENO Holding AG als Bestandshalter im Bereich mittelständisch, gewerblich oder industriell genutzter Liegenschaften, der kontinuierlichen Steigerung der wiederkehrenden Mieterlöse mit weiterhin positivem Ausblick und der gezeigten Kapitaldienstfähigkeit in Verbindung mit der Rendite von 5,58% p.a. (auf Basis des Emissionskurses von 100% bei Berechnung bis zum Ende der Laufzeit am 30.11.2027) wird die 5,3%-BENO-Anleihe (A3H2XT) als durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick) (3,5 von 5 möglichen Sternen) bewertet.

Fotos: @BENO