Colliers und ESPG sehen den deutschen Life-Science-Immobilienmarkt in einer neuen Marktphase. Gefragt bleiben hochwertige Laborstandorte.
Der deutsche Life-Science-Immobilienmarkt hat nach den dynamischen Pandemiejahren eine neue Entwicklungsphase erreicht. Zu diesem Ergebnis kommen Colliers Deutschland und die European Science Park Group (ESPG) in einer gemeinsamen Marktstudie. Demnach bleibt die strukturelle Nachfrage nach modernen Labor- und Forschungsflächen hoch, Investoren agieren jedoch deutlich selektiver als noch vor wenigen Jahren.
Vor allem das gestiegene Zinsniveau sowie restriktivere Finanzierungsbedingungen für Biotech- und Medtech-Unternehmen haben das Marktumfeld verändert. Während zwischen 2020 und 2024 insbesondere Projektentwicklungen und Core-plus-Investments dominierten, stehen inzwischen hochwertige Core-Immobilien in etablierten Life-Science-Clustern im Mittelpunkt. Ihr Anteil am Transaktionsvolumen liegt 2026 bereits bei rund 83%.
Gleichzeitig gewinn der Markt wieder an Dynamik. Im ersten Halbjahr wechselten Life-Science-Immobilien im Wert von rund 112 Mio. EUR den Eigentümer und erreichten damit nahezu das Gesamtvolumen des Vorjahres. Zu den wichtigsten Standorten zählen nach Einschätzung der Autoren München, Berlin sowie die Regionen Rhein-Main und Rhein-Neckar. Entscheidend seien dabei weniger die Metropolregionen selbst als vielmehr spezialisierte Microcluster mit enger Vernetzung von Forschung, Unternehmen und Kapital.
Life-Science-Immobilienmarkt : BlueCircle von ESPG
Neben den Kapitalmarktbedingungen verändern auch technologische Entwicklungen die Anforderungen an Forschungsimmobilien. Künstliche Intelligenz übernimmt zunehmend Teile der wissenschaftlichen Vorarbeit, ersetzt das physische Labor jedoch nicht. Vielmehr entstünden neue Anforderungen an hybride Flächenkonzepte, die klassische Laborbereiche mit IT- und Dateninfrastruktur verbinden. Parallel gewinnen spezialisierte Forschungsdienstleister, sogenannte Contract Research Organisations (CROs), an Bedeutung und erweitern die Nachfrage nach differenzierten Immobilienkonzepten.
Nach Ansicht der Studienautoren zeichne sich das Segment weiterhin durch vergleichsweise stabile Cashflows aus. Hohe Investitionen der Nutzer in Labortechnik und Forschungsausstattung sorgten für eine starke Standortbindung und langfristige Mietverträge. Da Labor- und Produktionsprozesse nicht ins Homeoffice verlagert werden könnten, sei die Leerstandsanfälligkeit deutlich geringer als im klassischen Büromarkt.
Für Deutschland sprechen die Autoren von einem ausgewogeneren Entwicklungspfad, anders als etwa in den USA. Um das Wachstum langfristig zu sichern, seien jedoch standardisierte Planungs- und Bewertungsverfahren, schnellere Genehmigungsprozesse sowie zusätzliche geeignete Flächen erforderlich.
—————-
! NEU ! Die erste BondGuide Jahresausgabe 2026 ist erschienen (12.Mai): ‚Green & Transition Finance 2026‘ kann wie gewohnt kostenlos als e-Magazin oder pdf heruntergeladen werden.
Bitte nutzen Sie für Fragen und Meinungen Twitter – damit die gesamte Community davon profitiert. Verfolgen Sie alle Diskussionen & News zeitnaher auf Twitter@bondguide !