Ein-Zimmer-Wohnungen waren lange der Standard für sichere Immobilieninvestitionen. Jedoch haben die Pandemie und der Aufstieg der neuen Arbeitswelt den Immobilienmarkt in Deutschland tiefgreifend beeinflusst. Nun richtet sich der Fokus klar auf Mehr-Zimmer-Wohnungen in attraktiven, aber erschwinglichen Lagen. Investoren sollten ihre Strategien entsprechend anpassen, so der Rat von Florian Bauer*.
Lange Zeit ging nichts über die Kapitalanlage in Ein-Zimmer-Wohnungen in zentraler City-Lage. Egal ob Studentinnen und Studenten, Berufspendler oder Consultants: Sie alle griffen als Mieterinnen und Mieter nahezu ungesehen zu und sorgten bei den Vermieterinnen und Vermietern für satte Einnahmen. Doch diese Cash-Maschine ist ins Stocken geraten. Das liegt zum einen an der immer noch sehr hohen Marktbewertung für kleine Wohnungen, zum anderen aber auch an der rückläufigen Nachfrage – die „New Work“, selbst unter Studenten, lässt grüßen.
Der „Gamechanger“ schlechthin für das Segment der kleinen Wohnungen war die Pandemie. In vielen Unternehmen – ob große Konzerne oder mittelständische Firma – ist es heute nicht mehr Pflicht, jeden Werktag vor Ort zu sein. Und auch wenn aktuell mancher DAX-Konzern seine Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter wieder in die Büros zurücklockt oder gar zurückbeordert: Die Zeiten von 100% Office-Präsenz sind unwiederbringlich vorbei. Das kann nicht ohne Folgen für den Wohnungsmarkt bleiben. Es gibt deutlich weniger Berufspendler als Mieter von Einzimmerapartments.
Wer nur noch ein oder zwei Tage pro Woche ins Büro muss, nimmt eher stundenlanges Pendeln in Kauf – und verzichtet auf die vormalige kleine Stadtwohnung für die Woche am Arbeitsort. Um mit Einzimmerwohnungen erfolgreich zu sein, braucht es zudem eine „kritische Masse“ an Apartments und ein sinnvolles Vermietungskonzept. Da sind wir dann eher im Bereich sogenannter Serviced Apartments, einem Segment an der Schnittstelle von der Wohnung zum Hotel. Das ist eindeutig nur etwas für Profis am Immobilienmarkt.
Hinzu kommt: Mit Drei-Zimmer-Wohnungen ist den Mikrobleiben ein echter Konkurrent bei der Kapitalanlage im Immobilienbereich erwachsen. Und das liegt an den folgenden handfesten Gründen – Warum Drei-Zimmer-Wohnungen die bessere Wahl für Investoren sind:
– Anpassungsfähigkeit an verschiedene Lebenssituationen: Drei-Zimmer-Wohnungen bieten eine herausragende Flexibilität. Sie eignen sich perfekt für unterschiedliche Lebensphasen – sei es für Studenten, die ein Arbeitszimmer benötigen, junge Paare oder kleine Familien. Diese Vielseitigkeit macht sie zur begehrten Wahl auf dem Wohnungsmarkt.
– Längere Mietverhältnisse, stabilere Einnahmen: Im Gegensatz zu Ein-Zimmer-Wohnungen, bei denen häufige Mieterwechsel und damit verbundene Leerstände und Neuvermietungskosten üblich sind, neigen Mieterinnen und Mieter in Drei-Zimmer-Wohnungen dazu, länger zu verweilen. Dies führt zu stabileren und vorhersehbareren Mieteinnahmen für deren Eigentümer.
– Attraktive Finanzierungs-Konditionen und höherer Wiederverkaufswert: Größere Wohnungen ziehen oft bessere Finanzierungskonditionen nach sich und behalten ihren Wert besser bei. Banken bieten günstigere Bedingungen, und beim Verkauf spricht der größere Wohnraum eine breitere Käuferschicht an, was die Liquidität und den Gewinn steigern kann.
– Weniger Konkurrenz und hohe Nachfrage in mittelgroßen Städten: Während große Städte oft einen gesättigten Wohnungsmarkt haben, bieten B-Städte wie Kiel oder Nürnberg noch Raum für Wachstum. Drei-Zimmer-Wohnungen sind hier besonders gefragt und bieten eine solide Investitionsmöglichkeit mit guten Aussichten auf Wertsteigerung.
– Mehrwert durch Nutzungsvielfalt: Die Möglichkeit, einen Teil der Wohnung steuerlich günstig als Homeoffice abzusetzen oder später selbst zu bewohnen, bietet zusätzlichen finanziellen und praktischen Nutzen. Dies erhöht die Attraktivität der Immobilie sowohl für Kapitalanleger als auch für Eigennutzer.
Fazit
Investitionen in Drei-Zimmer-Wohnungen bieten zahlreiche Vorteile. Angesichts der sich wandelnden Anforderungen auf dem Wohnungsmarkt und der steigenden Flexibilitätsanforderungen sind sie eine kluge Wahl für Investoren in den kommenden Jahren. Das derzeit vergleichsweise moderate Preisniveau markiert einen guten Einstiegszeitpunkt. Sowohl Kapitalanleger als auch Eigennutzer werden gleichermaßen von Drei-Zimmer-Wohnungen angesprochen.
Florian Bauer
Auch interessieren sich langfristig orientierte Zielgruppen für Wohnungen mit größerer Fläche. Beispielsweise junge Familien mit konkreten Zukunftsplänen. Gerade an prominenten B-Städten wie Hannover, Duisburg oder Mannheim sind die fälligen Kaufpreise (noch) deutlich niedriger als andernorts – besonders im Vergleich mit den sieben führenden A-Städten Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Stuttgart, Düsseldorf und Köln. Wer in zehn Jahren oder später verkauft, kann im Normalfall mit spürbaren Wertzuwächsen rechnen. Anders als in den meistüberteuerten A-Städten, wo die preisliche Optimierung bei Weitem kein Selbstläufer ist.
*) Der gelernte Bankkaufmann und studierte Immobilienökonom aus Köln, Florian Bauer, ist seit 2008 in der Finanzbranche aktiv. 2018 gründete er die Bauer Immobilien GmbH. Operativ agiert das Unternehmen bundesweit und richtet sich vor allem an private Kapitalanleger. Ziel der Kölner ist es, ihre Kunden beim Kauf von Immobilien in allen Belangen zu unterstützen und zu beraten.
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