Anlass der Credit Researchstudie ist der Start der Initial Coverage der GECCI Investment KG: Immobilienentwickler und Bestandshalter mit sehr innovativem Finanzierungskonzept der ‚Mietübereignung‘
Die GECCI Investment KG befindet sich derzeit in der Emissionsphase einer Unternehmensanleihe. Das Unternehmen dient als Finanzierungsvehikel für die GECCI Gruppe, bestehend aus der GECCI Investment KG, der GECCI GbR, der GECCI Immobilien KG und der GECCI ALLIANCE KG.
Die GECCI Gruppe plant Ein- und Mehrfamilienhäuser zu bauen und diese mit einem innovativen Finanzierungskonzept anzubieten. Zur Finanzierung und Umsetzung des von der Gesellschaft selbst entwickelten Konzeptes wird derzeit eine Inhaberschuldverschreibung mit einem geplanten Volumen von bis zu 8 Mio. EUR und einem Kupon von 5,75% emittiert.
Das an der Börse Frankfurt gelistete Wertpapier hat eine Laufzeit von fünf Jahren (bis 31.07.2025) und eine Stückelung von 1.000 EUR. Mit den eingeworbenen Mitteln soll der Eigenkapitalanteil beim Bau von Immobilien abgedeckt werden, welche dann über die Mietübereignung an Kunden verkauft werden sollen.
Das Finanzierungskonzept der GECCI Investment KG nennt sich Mietübereignung und ist ein Neologismus der Gesellschaft. Hierbei mietet ein Kunde ein Haus oder eine Wohnung über einen vorher festgelegten Zeitraum von 23 bis 32 Jahren. Anschließend geht die Immobilie in sein Eigentum über.
Die monatliche Belastung für den Kunden ist mit den ortsüblichen Mieten vergleichbar. Dabei wird von dem Kunden weder Eigenkapital am Anfang der Laufzeit noch eine Abschlussrate am Ende verlangt. Zudem ist die Kaltmiete über die gesamte Laufzeit fest. Hierdurch sollte eine breite Kundenschicht angesprochen werden, welche entweder über kein ausreichendes Eigenkapital verfügt oder das lange Risiko einer Immobilienfinanzierung scheut. Aus unserer Sicht ist das Konzept insbesondere für mittlere Einkommensschichten, die über noch keine größeren Ersparnisse verfügen, attraktiv.
Das Risiko dieses Geschäftsmodells ist für beide Parteien als niedrig einzustufen. Bei Zahlungsausfällen würde die GECCI eine Vertragskündigung vornehmen und die Immobilien anderweitig vermieten oder zu Marktpreisen verkaufen. Auf der anderen Seite ist der Kunde durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch abgesichert, behält trotzdem die volle Flexibilität und kann während der Vertragslaufzeit, wie bei einem klassischen Mietvertrag, jederzeit kündigen und ausziehen. Er würde dabei das Recht für den Eigentumsübergang zum Ende der Laufzeit verlieren.
Zur Analyse der Attraktivität der Anleihe haben wir zwei Szenarien ausgearbeitet. Im ersten Szenario unterstellen wir die Vollplatzierung der aktuell in der Emission stehenden Anleihe. Im zweiten Szenario, was das Management für sehr realistisch hält, unterstellen wir für die kommenden fünf Jahre jedes Jahr eine neue Anleiheemission. Hierdurch könnte ein deutlich schnelleres Wachstum erzielt, ein höherer Mietcashflow erzeugt und weitere Leverage-Effekte gehoben werden.
In beiden Szenarien haben wir dabei einen jeweils positiven Zinsdienst ermitteln können. Über die gesamte Laufzeit der aktuellen Unternehmensanleihe wäre die GECCI, gemäß unseren Schätzungen, in der Lage, die Finanzaufwendungen zu entrichten.
Durch die hohe Planbarkeit der Mieteinnahmen sollten zuverlässige Cashflows erzeugt werden, welche unseres Erachtens eine zuverlässige Zinstilgung gewährleisten sollten. Darüber hinaus würde die Gesellschaft einen Verschuldungsgrad aufweisen, der als marktkonform einzustufen ist.
Fazit
Ausgehend vom innovativen und vielversprechenden Geschäftsmodell und den aus unseren Prognosen abgeleiteten Bonitätskennzahlen, die im Wesentlichen über dem Marktdurchschnitt liegen, in Verbindung mit den marktkonformen Anleihekonditionen, stufen wir die GECCI-Anleihe als ‚überdurchschnittlich attraktiv‘ ein und vergeben daher 4 von 5 Falken.
Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden: http://www.more-ir.de/d/21867.pdf