Nicht nur wegen ihrer Werthaltigkeit sind Immobilien bei Anlegern beliebt. Ein noch wenig bekannter Markt sind Wohnheime für Studenten. Aufgrund steigender Nachfrage bei geringem Wohnraumangebot gibt es hier seit Jahren eine erhebliche Versorgungslücke. Das Deutsche Studentenwerk fordert deshalb kürzlich, 45.000 zusätzliche Wohnheimplätze bis 2017 zu schaffen. Doch ohne private Investitionen wird sich in den nächsten Jahren die Angebotslücke eher noch vergrößern. Die meisten Studenten wünschen sich einen gehobenen Wohnraum – doch erschwinglich muss er auch sein. Wie also das Dilemma angehen?
Reife Märkte im Ausland
USA und Großbritannien sind im privaten „Student Housing Markt“ weltweit führend. Laut Real Capital Analytics (RCA) flossen 2014 in beide Märkte fast neun Zehntel des globalen Transaktionsvolumens von 4,5 Mrd. EUR. „Studentisches Wohnen hat sich in ausländischen Märkten als eine risikoarme und attraktive Assetklasse etabliert“, weiß Felix Bauer, CEO der Deutsche Real Estate Funds Advisor. „Dabei investieren Anleger gleichermaßen in Infrastruktur wie in Bildung.“
Felix Bauer, DREF
Auch in Deutschland entwickelt dieser Markt zunehmend Dynamik: So stiegen die Investitionen 2014 gegenüber dem Vorjahr um stolze 40% auf 232 Mio. EUR – das bisher höchste Transaktionsvolumen. Projektentwickler verkauften Studentenwohnheime in Frankfurt/Main, Hamburg, Göttingen, Dresden, München, Potsdam oder Mainz an institutionelle Investoren. Dabei konnten sie sich über Preise zwischen 4,6 und 40 Mio. EUR freuen. Käufer waren nationale und internationale Fondsanbieter wie Bouwfonds, Hamburg Trust, Mondial oder Quantum. Zudem möchten sich Versicherungen damit neue Renditechancen erschließen. Auch private Studentenwohnheimbetreiber haben solche Assets für ihre Bestände erworben: Die Renditen – abhängig von Standort und Qualität der Objekte – lagen Ende 2014 im europäischen Durchschnitt bei 6,1%.
Höhere Erträge als Büroimmobilien
Wer in Studentenwohnheime investiert, profitiert von drei Vorteilen: Neben dem stetigen Cashflow winken Renditen von Betreiberimmobilien, die deutlich höher als bei Büroobjekten ausfallen: So lagen die Spitzenrenditen der sieben deutschen Immobilienhochburgen Ende 2014 „nur“ bei aggregiert 4,4%. Zudem ist die Nachfrage nach studentischem Wohnraum weniger zyklisch. In der Vergangenheit konnte man sogar beobachten, dass die Zahl der Studenten in wirtschaftlich schwierigen Zeiten eher zu.
Nachholbedarf
Mit knapp 30% wohnten 2012 die meisten deutschen Studenten in einer Wohngemeinschaft. Denn die Unterbringungsquote – Wohnheim-Studenten im Vergleich zur Studentenzahl – geht seit Jahren zurück. Sie beträgt nur noch knapp 12%, vor eineinhalb Jahrzehnten waren es noch 16%. Die Ursache ist der starke Anstieg der Studentenzahlen seit 2009. Gleichzeitig nahmen die Wohnheimplätze jedoch nur moderat zu, in einigen Regionen gingen sie gar zurück. Die Folge: Zu Semesterbeginn gibt es regelmäßig lange Wartelisten für Wohnheimplätze. Die höchsten Unterbringungsquoten erreichen Brandenburg, Bayern und Baden-Württemberg (14-15%). In Hamburg, Berlin und Bremen liegen sie jedoch unter 6%. Auch im europäischen Vergleich besteht Nachholbedarf: In Schweden beträgt die Quote 30%+; in den Niederlanden und England/Wales 18%. Ein zusätzliches Problem: Die angespannten Wohnungsmärkte in vielen Großstädten verstärken das Wohnraumproblem für Studenten noch.
Belastende Wohnungssuche
Dies empfinden viele Studenten als große Belastung. Laut HISBUS-Befragung zur Wohnraumsuche von 2013 bewerten rund zwei Drittel der deutschen Studienanfänger das Zimmerproblem am Studienbeginn als „schwierig“ oder „sehr schwierig“. Nach einer Analyse des Instituts für Demoskopie Allensbach von 2014 berichten sogar fast drei Viertel der Studenten von Schwierigkeiten bei ihrer Wohnungssuche, jeder Dritte beklagt gar erhebliche Schwierigkeiten. Im Verlauf des Studiums verstärken sich die Probleme bei der Wohnungssuche oftmals noch.
Wohnbedürfnisse der Studenten
Da das Studium im Vordergrund steht, sind Finanzmittel von Studenten begrenzt. Abgesehen vom Wohnen bei den Eltern sind Wohnheime schließlich die kostengünstigste Wohnform. Bei einem Durchschnittsbudget von 864 EUR fallen Mietkosten mit einem Drittel als größter Kostenblock an. Während Studenten in Wohnheimen staatlicher Studentenwerke Einzelzimmer bevorzugen, ist bei den Häusern anderer Träger das komfortablere Einzelapartment stärker gefragt. Ein immer größerer Teil wünscht sich einen Qualitätsstandard, den ältere Wohnheime oftmals nicht mehr besitzen.
Weiterer Anstieg der Erstsemester
Die bestehende Unterkunftslücke ist in erster Linie eine Folge des steilen Anstiegs der Studentenzahlen. Im Wintersemester 2014/15 waren an den 424 deutschen Hochschulen so viele Studenten immatrikuliert wie nie zuvor – mit 2,7 Mio. erneut 3% mehr als im Vorjahr. Bis 2016 soll diese Zahl weiter steigen. Nach einer Prognose der Ständigen Konferenz der Kultusminister wird es 2019 etwa 0,5 Mio. Erstsemester geben. Zu den höheren Einschreibungen tragen natürlich auch ausländische Studenten bei.
Studentenwerke dominieren den Markt
Der deutsche Markt für Studentenwohnheime besteht derzeit aus 314.000 Wohneinheiten. Davon entfallen 40.000 auf den privaten Sektor, die übrigen sind in kirchlicher oder öffentlicher Trägerschaft. Wegen gestiegener Studentenzahlen wuchs 2014 die Zahl der öffentlich geförderten Wohnheimplätze um 2% auf 234.200. Rund 80% davon bewirtschaften die 58 deutschen Studentenwerke. Die führenden Heimträger sind München (11.000 Plätze) und Berlin (9.500 Plätze).
Apartments bieten mehr Komfort
Die drei größten privaten Anbieter von Wohnapartments bieten etwa 6.100 Plätze an. Ihre Mieten – abhängig von Größe, Ausstattung und Standort – liegen zwischen 250 und fast 900 EUR (12-30+ EUR pro Quadratmeter). Oft gibt es nicht nur eine sehr gute technische Ausstattung, sondern auch einen Fitnessraum oder Wäscheservice.
Fazit
Die weiter steigende Nachfrage nach attraktivem Wohnraum für Studenten bei knappem Angebot sind für Investoren günstige Voraussetzungen. Fondskonzepte in diesem Segment waren in Deutschland bis vor kurzem noch Einzelfälle. Mit dem Markteintritt privater Betreiber von Studentenwohnheimen wird diese Assetklasse zunehmend größer. Der Erfolg dieser Investments hängt von mehreren Faktoren ab: Neben der Entwicklung der Studentenzahlen spielen lokaler Wohnungsmarkt, Lage des Grundstücks, Zustand des Gebäudes und Art der Verwaltung eine entscheidende Rolle. Da die Ansprüche der Studenten beim Thema Wohnen stetig steigen, dürfte in Zukunft gehobener, aber gleichwohl noch erschwinglicher Wohnraum gefragt sein.
Thomas Müncher