Nach Jahren des Preisverfalls dreht der Markt für deutsche Immobilien wieder ins Positive. Wer jetzt einsteigt, kauft also vergleichsweise günstig. Von Robert Steininger*
Doch sind Wohnungen und Häuser als Kapitalanlage nicht nur etwas für Reiche? Kurze Antwort: nein. Alle Details dazu im Beitrag.
Deutschland hat innerhalb der EU-Staaten das höchste Bruttoinlandsprodukt. Zugleich ist das Medianvermögen der deutschen Bevölkerung – also das mittlere Vermögen, bei dem exakt die Hälfte der Menschen weniger und die andere Hälfte mehr hat – überraschend gering. Wie passt das zusammen? Nun, in einer Studie von Anfang 2004 liefert die Europäische Zentralbank (EZB) die Begründung dafür gleich mit: Es liegt im Wesentlichen an der hierzulande im Europavergleich sehr geringer Eigentumsquote beim Wohnen.
So kommt es, dass das Medianvermögen der Deutschen nur 106.000 EUR beträgt. Die Niederländer kommen auf den doppelten Wert, von den Luxemburgern mit weit mehr als 700.000 EUR pro Person mal ganz zu schweigen. Selbst die Slowenen, Portugiesen, Zyprioten und Italiener hängen uns beim Vermögen ab. Der Grund dafür liegt weniger im besseren Geschick dieser Nationen an der Börse oder beim Glücksspiel. Sondern daran, dass in anderen Staaten der Europäischen Union mehr Menschen in den eigenen vier Wänden leben.
Spitz gerechnet zum eigenen Immobilien-Eigentum
Wer Immobilien besitzt, ist reicher
Kurz gesagt lässt sich feststellen: Wer Immobilien besitzt, ist wohlhabender. Dabei kann es sich um die selbstgenutzte Eigentumswohnung oder das eigene Haus handeln. Doch zugleich können Immobilien auch erworben werden, um sie zu vermieten. Richtig geplant, lässt sich mit Immobilien über die Jahre und Jahrzehnte ein Vermögen aufbauen und clever strukturieren.
Wer jetzt diesen Beitrag schließen möchte, weil er denkt, das sei „eh nur etwas für Reiche und Superreiche“, unterliegt einem gewaltigen Irrtum. Immobilien sind auch etwas für die Mittelschicht. Richtig geplant und frühzeitig angegangen, lässt sich damit ein Vermögen aufbauen. Gleichwohl: Ein Selbstläufer ist das nicht. Für den Einstieg in den Immobilienmarkt als Kapitalanleger müssen diverse Faktoren bedacht werden: Das sind neben Preis und Zinsniveau für den notwendigen Kredit – wer hat schon das Geld für eine Eigentumswohnung zu 100% verfügbar? – auch die Lage der Immobilie, ihr energetischer Zustand und die Mietsituation vor Ort.
Im besten Fall zahlt sich die Wohnung oder das Haus durch die Mieteinnahmen und die zahlreichen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten gerade in den ersten Jahren der Finanzierung von selbst ab – und spült mehrere tausend Euro jährlich an Zusatzeinkommen in die Kasse, sobald das Darlehen zurückgezahlt ist. „Ist das Darlehen einmal zurückgezahlt, fließen die Mieteinnahmen in die eigene Tasche.
Immobilien-Experte Andreas Schrobback; ©Dirk Lässig
„Das ist ein attraktives, sogenanntes passives Einkommen für das Alter“, wirbt Andreas Schrobback für das Immobilieninvestment. Er ist Gründer und Chef der AS UNTERNEHMENSGRUPPE Holding, ein Immobilieninvestor und Investmentmanager mit Hauptsitz in Berlin und Tochtergesellschaften in Leipzig, Magdeburg, Köln, Hamburg und Frankfurt am Main. Das Unternehmen agiert seit nunmehr 20 Jahren am deutschen Immobilienmarkt. Mit mehr als 4.000 vermarkteten Wohneinheiten im Single-Sale und knapp 4.500 (Wohn)-Einheiten under Management besitzt die Holding eine langjährige Expertise und Fachkompetenz in der deutschen Wohnwirtschaft und bietet Käufern und Investoren darüber hinaus alle Dienstleistungen, von der Standortbewertung, über die Projektentwicklung, der Vermarktung und Vermietung, dem Asset,- Property,- und Facility-Management bis hin zur Exit-Strategie, aus einer Hand.
Attraktive Investmentchancen auch jenseits der sieben deutschen Mega-Cities
Aktuell spielen die Umstände am deutschen Immobilienmarkt auch Vermietern in spe mit durchschnittlichen bis gehobenen Einkommen in die Karten. Denn die Preise gerade für Eigentumswohnungen sind in vielen deutschen Ballungsräumen und Mittelstädten in den vergangenen Jahren deutlich gesunken. Gerade in den B- oder C-Städten, das sind die mittelgroßen Städte aus der zweiten Reihe hinter den sieben deutschen Metropolen Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Stuttgart, Köln oder Düsseldorf, sind die Preise für Ein- bis Drei-Zimmer-Wohnungen kräftig zurückgegangen.
Hier sollten Interessierte einmal genauer hinschauen. Gerade kleinere Wohnungen in akzeptabler Lage und ordentlicher Ausstattung in vielen Hochschulstädten sind preiswerter geworden – und bieten dennoch dauerhaft gute Einkommensmöglichkeiten.
Die wichtigste Frage, die sich neue Immobilien-Investoren stellen und beantworten sollten, lautet: Gibt es für diese Wohnung einen Markt? Wer sich sicher sein kann, dass die Wohnung nicht oder nur kurzfristig leer stehen wird und damit permanent Mieteinnahmen abwirft, kann nicht viel falsch machen. Die hohe Nachfrage nach Wohnraum ist der beste Garant für stabile und vor allem steigende Mietrenditen: Aktuell gibt es am deutschen Wohnungsmarkt einen massiven Nachfrageüberschuss.
Konkreter: Die Schlangen bei Wohnungsbesichtigungen sind fast so lang wie die von deutschen Freibädern am heißesten Sommertag des Jahres. Und daran dürfte sich so schnell auch nichts ändern: Die Bundesregierung verfehlt ihr Ziel von 400.000 neugebauten Wohnungen pro Jahr um rund die Hälfte. Zudem gibt es viele Zuwanderer und viele Single-Haushalte in jedem Alter, was die Nachfrage gerade nach kleineren und mittelgroßen Wohnungen weiter anheizt.
Immobilienexperte Schrobback meint: „Wohnen ist ein Grundbedürfnis, das Sicherheit und Schutz bietet. Immobilien haben daher einen greifbaren Wert und sind nicht nur als Lebensraum, sondern auch als sichere Kapitalanlage attraktiv. Für private Vermieter bieten sie langfristig stabile Erträge und gelten gerade in unsicheren Zeiten als wertbeständige Anlage.“ Anders als etwa festverzinsliche Wertpapiere, Tagesgeld oder Sparbücher haben Wohnungen und Mieten auch eine Art eingebauten Inflationsschutz: Kaufpreise und Mieten orientieren sich eng an der Preisentwicklung oder sind sogar im zunehmenden Maße über Indexmietverträge an die Inflation gekoppelt. Wenn die Inflation steigt, dann steigt auch die Miete.
Eine Immobilie kann zudem nicht über Nacht plötzlich wertlos werden – es sei denn, sie brennt vollständig ab und war unvorsichtigerweise nicht versichert. Bei Aktien etwa ist der Wertverfall von 100 auf null zwar selten, aber eben doch deutlich wahrscheinlicher – Wirecard und Co. lassen grüßen. Schrobback dazu: „Nicht ohne Grund werden Immobilien auch als Betongold bezeichnet. Über lange Jahre steigt ihr Wert Im Regelfall um ein Vielfaches.“ Das gilt übrigens auch für die deutschen Immobilien, die allesamt in den vergangenen zwei Jahren vielleicht zehn oder 15% an Wert eingebüßt haben. Das ist nichts weiter als eine gesunde Marktkorrektur, wenn sich ihr Wert zuvor in den vorherigen zwei Dekaden häufig mehr als verdoppelt hat.
Schrobback hat für die oft noch zögerlichen Deutschen einen Rat parat und verweist auf die eingangs zitierte Vermögensverteilung in Europa: „Lasst Euer Geld für Euch arbeiten. Baut Euch passive Einkommensquellen auf, die nicht an Zeit gekoppelt sind und unabhängig davon Geld produzieren. Hier helfen nur Vermögenswerte wie Unternehmensbeteiligungen oder Immobilien, die ohne ständiges Zutun Geld in die Taschen spülen.“ Und weiter: „Wer früh anfängt, kann ein Investment etwa in Immobilien auch als Sparplan ansehen: Er bedient monatlich einen Kredit – nur, dass er am Ende mehr und früher etwas rausbekommt als bei einer privaten Rentenversicherung.“
*) Robert Steininger ist Fachautor für u.a. Anlagestrategien und publiziert regelmäßig zu Fachthemen wie Online- und Investment-Strategien, Glücksspielthemen, Krypto und Verhaltensanalyse.
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