Einen Teil der eigenen Immobilie verkaufen und trotzdem im Haus wohnen bleiben: Wie funktioniert ein Teilverkauf und was ist dabei zu beachten? Von Robert Steininger*
Die propagierten Vorteile eines Teilverkaufs der eigenen Immobilie klingen verlockend. Verbraucherschützer und die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) sehen das Geschäftsmodell jedoch eher kritisch.
Innovative Lösungen zur finanziellen Entlastung – Teilverkauf von Immobilien
Von den rund 42% Wohneigentümern in Deutschland sucht ein immer größerer Teil nach Möglichkeiten, die eigene finanzielle Situation zu verbessern. Die Gründe dafür können vielfältig sein: Die Immobilie muss instandgehalten werden, vielleicht sind Umbauten oder Sanierungen notwendig, z.B. der Einbau eines seniorengerechten Bades oder einer modernen Heizungsanlage.
Solche Maßnahmen kosten Geld, das viele nicht haben – jedenfalls nicht jederzeit. Problematisch ist, dass einige Banken nur ungern Kredite an Senioren, Selbstständige und Personen mit schlechter Bonität vergeben, so dass diese nach Alternativen suchen müssen.
Als Retter in der Not treten Unternehmen auf, die sich auf den Teilverkauf von Immobilien spezialisiert haben, den Eigentümerinnen und Eigentümern bis zu 50% der Immobilie abkaufen und sie zu stillen Miteigentümerinnen und Miteigentümern machen. Sie räumen ein lebenslanges Wohnrecht ein, das als Nießbrauch im Grundbuch eingetragen wird, und lassen den Verkäufern auch bei Instandhaltungs-, Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen freie Hand, solange diese den Wert der Immobilie steigern. Auch ein Verkauf an den bereits Miteigentümer oder an Dritte ist möglich. Im Gegenzug zahlen die Veräußerer für einen bestimmten Zeitraum ein monatliches Nutzungsentgelt.
Nutzungsgebühr, laufende Kosten & Mindesterlös
Ein erstes Problem ergibt sich bei der Nutzungsgebühr, denn wenn diese Gebühr, die meist für 10 Jahre vereinbart und danach in der Regel erhöht wird, 5% oder mehr beträgt, ist der eingezahlte Betrag in 20 Jahren aufgebraucht. Kann der Kunde diese Nutzungsgebühr dann nicht mehr aufbringen, droht die Zwangsversteigerung und der Verlust der gesamten Immobilie.
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Die BaFin weist auf ein weiteres Problem hin: „So klingt ein hoher Teilkaufpreis verlockend, daran aber bemessen sich das monatliche Nutzungsentgelt sowie der Mindesterlös und sämtliche Gebühren beim Gesamtverkauf. Doch nach einem Teilverkauf fallen die laufenden Kosten einer Immobilie weiter an. Auch bekommt die Teilkauf-Firma beim Teilverkauf oder Rückkauf immer mindestens den Teilkaufpreis ‚plus X‘ für ihren Immobilienteil, selbst wenn die Immobilie nicht im Wert gestiegen ist.“ Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass bei einem Teil- oder Rückerwerb hinsichtlich des Mindesterlöses vor allem das teilerwerbende Unternehmen gewinnt und nicht unbedingt die ursprünglichen Eigentümerinnen und Eigentümer.
Hohe Darlehenszinsen könnten den Teilverkauf attraktiv machen
Szenarien, in denen sich ein Teilverkauf dennoch lohnen könnte, sind stark steigende Zinsen für Immobilienkredite sowie die bereits erwähnte Tatsache, dass nicht alle Banken Kredite an Senioren und Selbstständige bzw. Freiberufler vergeben. Vor diesem Hintergrund kann das Angebot eines Unternehmens wie REALWERTPARTNER durchaus attraktiv sein. „Mit dem Teilkaufangebot von REALWERTPARTNER haben Immobilieneigentümer die Möglichkeit, das in ihrer Immobilie gebundene Kapital ohne Nutzungseinschränkung der Immobilie in Bargeld umzuwandeln und sich so finanzielle Unabhängigkeit zu sichern – ganz ohne neue Kredite. Wir sprechen mit unserem Teilkaufangebot hauptsächlich Immobilieneigentümer ab dem 55. Lebensjahr an“, heißt es auf der Website des Unternehmens.
Wer über einen Teilverkauf seiner Immobilie nachdenkt, sollte sich im Vorfeld umfassend über die Vertragsbedingungen informieren. Die zu erwartenden Erlöse und Kosten eines Teilverkaufs können z.B. auf den Internetseiten entsprechender Teilverkaufsgesellschaften vorab ermittelt werden. Es spricht grundsätzlich nichts dagegen, sich von einem Mitarbeiter eines Teilkaufunternehmens beraten zu lassen und die hier genannten Problemfelder zu erfragen.
Vor der Annahme des Kaufangebots durch Unterzeichnung des Teilkaufvertrages ist es ratsam, diesen Vertrag – gegebenenfalls unter Hinzuziehung eines Rechtsanwalts – genau zu prüfen und auf unzulässige Klauseln zu untersuchen. Notare haben schon die Beurkundung solcher Verträge mit dem Hinweis auf unwirksame Klauseln verweigert. Teilverkaufsgesellschaften könnten hier mit größtmöglicher Transparenz und angemessenen Konditionen die Voraussetzungen dafür schaffen, dass sich das Konzept des Teilverkaufs von Immobilien als tragfähiges Geschäftsmodell erweist, das Immobilieneigentümern eine echte Alternative zum Bankkredit bietet.
*) Robert Steininger ist Fachautor für u.a. Anlagestrategien und publiziert regelmäßig zu Fachthemen wie Online- und Investment-Strategien, Glücksspielthemen, Krypto und Verhaltensanalyse
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