neoshare Real Estate analysierte die Auswirkungen zentraler Megatrends auf die Immobilienmärkte – hier die brandfrischen Ergebnisse.
Wirtschaftliche Unsicherheiten und geopolitische Spannungen dominieren aktuell das Nachrichten- und Marktumfeld. Allerdings prägen und verändern tiefgreifende strukturelle Trends die Immobilienmärkte langfristig deutlich mehr. Vor diesem Hintergrund analysiert neoshare Real Estate, das Immobilienberatungsunternehmen in den Bereichen Transaction, Debt & Structured Finance sowie Valuation, in seiner aktuellen Marktstudie zentrale Megatrends und deren Auswirkungen auf Immobilienmärkte, Nutzungstypen und Standortstrategien.
Im Fokus stehen die „vier D“ Demografie, Digitalisierung, Deglobalisierung, Dekarbonisierung sowie – neu hinzugekommen – Defense.
In allen Nutzungsarten eröffnen sich dadurch Chancen für ein beschleunigtes Kapitalwertwachstum, vor allem getrieben durch Mietsteigerungen im jeweiligen Premiumsegment. Die laufenden Erträge gewinnen dabei an Bedeutung: Der Income Return rückt stärker in den Mittelpunkt, während der Capital Return an relativer Bedeutung verliert.
Megatrends entfalten ihre Wirkung oft langsam und schrittweise, doch ihr Einfluss ist tiefgreifend – sie verändern Marktlogiken, Nutzerverhalten und Investmentstrategien.
Demografischer Wandel als Nachfragetreiber
Der demografische Wandel prägt die Immobilienmärkte auf mehreren Ebenen: Die Gesellschaft altert, die Lebenserwartung steigt und die Haushaltsgrößen schrumpfen – der Bedarf an barrierefreiem und kleinteiligem Wohnraum nimmt entsprechend zu. Auch flexible Wohnformen wie Co-Living und Shared Spaces sind zunehmend gefragt. Parallel zur Alterung der Gesellschaft setzt sich die Urbanisierung fort: Bis 2050 werden 80% der Bevölkerung in Deutschland in Städten leben, was den Druck auf die Wohnungsmärkte in Ballungszentren erhöht. Migration aus dem Ausland verstärkt diese Dynamik zusätzlich.
Nahversorgungszentren und serviceorientierte Einzelhandelsimmobilien in urbanen, integrierten Lagen profitieren besonders vom demografischen Wandel, vor allem wenn sie zu Mixed-Use-Konzepten weiterentwickelt werden, die auch als soziale Treffpunkte fungieren und über Logistik-Pickup-Punkte verfügen.
Digitalisierung fordert flexiblere Konzepte
Die Digitalisierung durchdringt alle Lebens- und Arbeitsbereiche. Vernetztes Arbeiten, neue Geschäftsmodelle und technologische Innovationen verändern die Anforderungen an Immobilien grundlegend. Büros werden flexibler und digitaler, Logistikimmobilien auf schnelle Lieferketten mit Same-Day- oder sogar Same-Hour-Delivery ausgerichtet. Smarte Wohngebäude erhöhen Effizienz und Komfort, digitale Zwillinge optimieren Planung und Bewirtschaftung. Besonders dynamisch entwickelt sich der Markt für Rechenzentren: An der Schnittstelle von Immobilien und Infrastruktur entstehen attraktive Chancen für Investoren.
Die Deglobalisierung und die daraus folgende wirtschaftliche Fragmentierung führen zu einer Neuordnung globaler Handels- und Kapitalströme. Lieferketten werden regionaler, Produktions- und Logistikstandorte verlagern sich näher an die Endabnehmermärkte. Davon profitieren insbesondere Industrie- und Logistikimmobilien in gut angebundenen Regionen. Gleichzeitig geraten international ausgerichtete Büro- und Einzelhandelsstandorte unter Druck, während Resilienz und lokale Nachfrage als Standortfaktoren an Bedeutung gewinnen.
Dekarbonisierung erhöht wirtschaftlichen Druck
Aus Investorensicht ist die Dekarbonisierung längst ein harter Werttreiber. Strengere Energieeffizienzanforderungen und die Net-Zero-Ziele der EU zwingen vor allem Bestandshalter zum Handeln. Ohne Nachrüstung drohen im Extremfall Nutzungs- und Vermietungsverbote. Zudem riskieren energetisch unzureichende Gebäude vorzeitige Wertberichtigungen und signifikante Abschreibungen.
Seniorenresidenzen mit Rückenwind
Sicherheit als neuer Investitionstreiber
Die Verteidigungsausgaben in der EU haben sich seit 2016 mehr als verdoppelt und sollen in den kommenden Jahren nochmals deutlich steigen. Der Megatrend Defense verändert auch die Immobilienmärkte: Produktionsstandorte der zuletzt gebeutelten Automobil- und Maschinenbaubranche geraten als Umnutzungsflächen in den Blick von Rüstungsunternehmen. Auch Lager- und Logistikimmobilien mit erhöhten Sicherheitsanforderungen gewinnen an Relevanz – ebenso wie Büro-, Forschungs- und gemischt-genutzte Immobilien im Verteidigungssektor. Nicht zuletzt werden Infrastrukturinvestitionen neu gedacht und unter dem Verteidigungsaspekt geprüft.
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