Für Entwarnung auf dem Immobilienmarkt ist es noch zu früh. Der Berg an NPL in den Büchern von Banken wächst noch. Von Oliver Platt*
Endlich! Im Juni hat die Europäische Zentralbank (EZB) zum ersten Mal nach fast fünf Jahren und zehn Leitzinserhöhungen in Folge die Leitzinsen gesenkt. So dürften zumindest viele in der Immobilienbranche denken. Doch für Entwarnung auf dem Immobilienmarkt ist es noch zu früh. Die Baukosten sind unverändert hoch. Transaktionen finden kaum statt. Und auch die erzielbaren Kaufpreisfaktoren am Markt sind in Bewegung geraten. Sie liegen oft nicht mehr oberhalb von 20, sondern im Einzelfall zwischen 10 und 15. Und das gilt sogar für Objekte, die durchaus marktfähig sind.
Zudem hält auch die Zurückhaltung der Banken bei Finanzierungen an. Auch hier kann von ‚back to Business as usual‘ keine Rede sein. Der Tritt auf die Bremse bei neuen Finanzierungen dürfte künftig eher noch stärker ausfallen.
Banken müssen langsam handeln
Dafür gibt es mehrere Gründe. Dazu gehört beispielsweise der weiter anwachsende Berg von ausfallgefährdeten Krediten (Non-Performing Loans – NPL) in den Büchern der Institute. Und auch der Druck, den die Aufsichtsbehörden in puncto Immobilienfinanzierungen auf die Banken ausüben, nimmt stetig zu.
So hat die EZB sogenannte Targeted Reviews und On-site Inspections gestartet, also gezielte Prüfungen in Verbindung mit Einsichtnahme vor Ort. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) wiederum ist mit Kreditwesengesetz-Sonderprüfungen aktiv. Besonders die Anforderungen der MaRisk werden streng überwacht, das heißt, der Wert der Sicherheiten wird mittels einer Analyse des Sicherheitenportfolios überprüft und das LTV-Risiko, also das Verhältnis des Kreditbetrags zum Verkehrs-/Marktwert, abgeschätzt. Die niedrigeren Verkehrswerte von Immobilien kommen daher langsam, aber sicher in den Kreditportfolien der Banken an und zwingen sie zu handeln.
Faule Gewerbeimmobilienkredite um 129% gewachsen
Zu den NPL: Aktuelle Zahlen der Europäischen Bankenaufsichtsbehörde (European Banking Authority – EBA) zeigen einen anhaltenden Anstieg. Ende des ersten Quartals 2024 betrug das Volumen der faulen Gewerbeimmobilienkredite in Deutschland 14,2 Mrd. EUR. Im Vergleich zum Vorjahreswert ist dies ein Anstieg um 129%. Das Volumen aller NPL hierzulande legte im selben Zeitraum um ein Viertel auf 39,8 Mrd. EUR zu. […]
Oliver Platt
Diese ‚kleineren‘ NPL-Verkaufsangebote [<100 Mio. EUR] sehen sich zurzeit Single und Multi Family Offices sehr genau an. Die Sondierungen erfolgen diskret und mit großer Vertraulichkeit. Deutsche Institutionelle Investoren halten sich mit NPL-Käufen noch zurück. Dabei besteht allerdings für sie die Gefahr, den günstigen Einstiegspunkt zu verpassen. Das war von 2003 an und nach der Finanzkrise schon einmal so. […]
*) Oliver Platt ist Managing Partner bei Arcida Advisors, einer vollintegrierten Service- und Investment-Advisory-Plattform für Distressed Loans und Real Estate. Das Unternehmen richtet sich an Banken, alternative Finanzierer, Private-Equity-Fonds und weitere Zielgruppen im europäischen Raum.
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