Bei der PANDION gibt es Gesprächsbedarf: Die Anleihe von 2021 läuft Anfang 2026 ab – daher lädt das Immobilienunternehmen zur AGV. BondGuide sprach kurzfristig mit Vorstand Reinhold Knodel.
BondGuide: Herr Knodel, ganz allgemein zunächst einmal: Wie steht es derzeit um die PANDION? Die Meldungen der letzten 12 bis 24 Monate boten sowohl Enttäuschungen als auch Lichtblicke.
Knodel: Wir blicken auf ein herausforderndes, aber entscheidendes Jahr zurück, in dem wir zentrale Weichen für die Zukunft gestellt haben. Nach der Marktschwäche in den letzten zweieinhalb Jahren stabilisieren sich die Märkte spürbar – sowohl im Wohnsegment als auch im Bürobereich. Unsere Verkaufszahlen ziehen wieder an, und auch die Vermietungsdynamik im Bürogewerbe hat deutlich zugenommen. Nun stellen wir unsere Finanzierungsstruktur neu auf, um insbesondere die Fristenkongruenz zwischen Tilgungen und Mittelzuflüssen wiederherzustellen. Das schafft eine solide Basis für die kommenden Jahre.
BondGuide: Mitte Oktober hatten Sie erstmals von einem Finanzinvestor gesprochen. Dessen Beteiligung hat sicherlich die Klärung des Status der Anfang 2026 fälligen Anleihe im Volumen von 45 Mio. EUR zur Bedingung. Das wurde ja auch mehr oder minder so beim Namen genannt. Was können Sie uns darüber sagen, ohne Vertraulichkeiten zu verletzen?
Knodel: Die Vereinbarung mit dem Finanzinvestor über 100 Mio. EUR ist ein zentraler Baustein unseres Gesamtkonzepts. Sie unterstreicht, dass international erfahrene Investoren nach eingehender Prüfung Vertrauen in unsere Strategie und unser Geschäftsmodell haben – ein starkes externes Signal an den Markt. Die vollständige Auszahlung steht unter verschiedenen aufschiebenden Bedingungen, unter anderem im Zusammenhang mit der geplanten Prolongation der Anleihe. Die Maßnahmen des Konzepts sind eng aufeinander abgestimmt, um die Liquidität nachhaltig zu sichern und zugleich unsere Handlungsfähigkeit zu stärken. Das zeigt: Wir setzen die Neuausrichtung unserer Finanzierungsstruktur konsequent und partnerschaftlich um.
„Erst als das Konzept in sich stimmig war und wir mit den Gesprächen fortgeschritten waren, sind wir mit der Prolongation an die Öffentlichkeit gegangen.“
BondGuide: Ist die Prognose von Mitte des Jahres für das Gesamtjahr noch aktuell / haltbar – wie ist ihre Sicht auf die Marktentwicklung in diesem Jahr?
Knodel: Im Moment gehen wir weiter davon aus, dass wir das Gesamtjahr 2025 mit einem positiven Ergebnis vor Steuern abschließen. Wir beobachten derzeit erste stabile Signale für eine Erholung – insbesondere im Wohnsegment. Die Verkaufszahlen haben beginnend 2024 bis ins laufende Jahr 2025 spürbar angezogen. Der kürzlich abgeschlossene Forward-Deal mit der DWS Group unterstreicht zudem die Rückkehr der institutionellen Investoren in den Markt. Auch der Büromarkt zeigt erste Signale der Erholung: Wir haben in diesem Jahr bereits mehrere Mietverträge abgeschlossen, darunter einen Deal mit Siemens in München über 33.000 Quadratmeter – der bisher größte Deal am Münchener Markt in 2025. Das bestätigt uns darin, dass der Markt sich stabilisiert – wenn auch weiterhin differenziert je nach Segment und Standort.
BondGuide: Grundsätzlich stellt sich für uns wie auch für einige unserer Leser:innen die Frage, worauf sie bei einer in wenigen Monaten fälligen Anleihe zugewartet haben. Mit dem Ersuchen um eine Laufzeitverlängerung wären Sie wahrlich nicht der Erste innerhalb des Immobiliensektors gewesen.
Knodel: Uns war wichtig, eine tragfähige Gesamtlösung vorzulegen – keine isolierte Maßnahme. Dazu gehörten die Einbindung des Finanzinvestors, die Plausibilisierung unserer Planung durch eine unabhängige Beratungsgesellschaft und enge Abstimmungen mit unseren Finanzierungspartnern. Erst als das Konzept in sich stimmig war und wir mit den Gesprächen fortgeschritten waren, sind wir mit der Prolongation an die Öffentlichkeit gegangen.
„Die vorgeschlagene Prolongation um 2 ½ Jahre ist kein Kompromiss, sondern Ausdruck einer klaren Planung.“
BondGuide: Bis ca. September stand der Kurs – für uns etwas überraschend – weiterhin bei stabil knapp pari. Da hätte die PANDION womöglich nicht 8% neuen Kupon bei einer Prolongation bieten müssen.
Knodel: Wie erläutert war das Timing der Bekanntgabe von der Finalisierung des Gesamtkonzepts geprägt, das einige Zeit in Anspruch genommen hat. Mit unseren Vorschlägen haben wir ein aus unserer Sicht attraktives Paket für Anleger geschnürt. Dadurch erhalten wir einen größeren finanziellen Handlungsspielraum und bieten den Anlegern eine entsprechend höhere Verzinsung. Darüber hinaus schlägt PANDION eine vorzeitige Teilrückzahlung in Höhe von 10% des Gesamtnennbetrages der Anleihe zum 31. Dezember 2027 vor. Zur Erhöhung der Transparenz stellen wir zudem auf eine quartalsweise Finanzberichterstattung um und bieten halbjährlich eine Investoren-Telefonkonferenz an. Im Übrigen hat sich auch die Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger e.V., SdK, inzwischen unseren Vorschlägen angeschlossen. Das verdeutlicht, dass wir ein faires Angebot zur Abstimmung vorlegen.
BondGuide: Überrascht hat uns die gewünschte Laufzeitverlängerung um lediglich 30 Monate bis Mitte 2028. Warum nicht gleich fünf Jahre Prolongation, dann hätten Sie Planungssicherheit wie bei einer frischen Refinanzierungsanleihe?
Knodel: Wir haben uns ganz bewusst für eine Verlängerung um zweieinhalb Jahre entschieden. Das ist kein Kompromiss, sondern Ausdruck einer klaren Planung: Unser Konzept ist darauf ausgerichtet, die Fristenkongruenz wiederherzustellen und bis 2028 eine nachhaltig ausreichende Liquiditäts- und Ertragsbasis zu sichern, um unsere Verpflichtungen vollständig zu bedienen. Wir wollten unseren Investoren eine Lösung anbieten, die verlässlich ist – mit einem realistischen Zeithorizont und klar definierten Zielen.
BondGuide: Nun liest sich das Angebotspaket für die AGV wie von Ihnen auch angesprochen durchaus recht Investoren-freundlich, so jedenfalls unser erster Eindruck vor wenigen Tagen. Wie Sie schon sagten, haben wir auch von der SdK noch kein turnusmäßiges Rumpeln vernommen. Hatten Sie die Zustimmungsfähigkeit schon im Vorfeld ein wenig abklären können?
Knodel: Wir haben früh den Dialog gesucht und mit wesentlichen Gläubigern gesprochen. Die Rückmeldungen sind ermutigend. Entscheidend ist, dass unser Konzept transparent, nachvollziehbar und realistisch ist. Die Kombination aus höherem Kupon, Teilrückzahlung und erhöhter Transparenz findet positive Resonanz.
„Um den Prozess für Anleiheinhaber zu vereinfachen, empfehlen wir die kombinierte Anmeldung und Stimmabgabe, da sie die beiden notwendigen Schritte zusammenfasst.“
Reinhold Knodel, PANDION
BondGuide: Wie können sich die Anleihegläubiger an der Abstimmung ohne Versammlung beteiligen und worauf sollen sie dabei achten?
Knodel: Die Abstimmung ohne Versammlung findet vom 17. Bis 19. November statt. Ich möchte alle Inhaber der Anleihe ausdrücklich dazu ermutigen, sich zu beteiligen. Alle erforderlichen Informationen und Formulare stehen im Bereich Investor Relations auf unserer Website bereit. Um den Prozess für Anleiheinhaber zu vereinfachen, empfehlen wir die kombinierte Anmeldung und Stimmabgabe, da sie die beiden notwendigen Schritte zusammenfasst und die Teilnahme so besonders unkompliziert macht. Gläubiger, die sich an der Abstimmung beteiligen, erhalten für den Fall, dass das notwendige Quorum erreicht wird, außerdem eine Vergütung in Höhe von 10 EUR je Schuldverschreibung. Eine hohe Beteiligung liegt im Interesse aller – sie schafft die Grundlage, um die vorgeschlagenen Maßnahmen zügig umzusetzen und die Neuausrichtung der Finanzierungsstruktur erfolgreich abzuschließen.
BondGuide: Herr Knodel, dann herzlichen Dank und auf sich weiter verbessernde Real-Estate-Zeiten!
Interview: Falko Bozicevic
Alle Fotos @ PANDION
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