Quick Check: Estavis möchte refinanzieren

Accentro Real Estate AG: ACCENTRO erzielt Rekordergebnis und plant erstmals Dividende
Estavis

Bereits am Montag beginnt die Zeichnungsfrist für die neue Estavis-Anleihe (Estavis II), die mit 9,25% ausgestattet ist. Bis zu 15 Mio. EUR wollen die Berliner einsammeln und damit vor allem den teuren Kurzläufer Estavis I 2013/14 ablösen.

Emissionsdetails
Die Laufzeit der neuen Mittelstandsanleihe beträgt fünf Jahre bis zum 14. November 2018. Die Orderbücher haben börslich bis Dienstag geöffnet, anschließend geht es in den allgemeinen Freiverkehr Frankfurt. Der Bond ist mit einem Kupon von 9,25% bestückt. Auf ein Rating kann die im Prime Standard aktiennotierte Estavis daher verzichten und machte davon auch Gebrauch. Close Brothers Seydler Bank begleitet die Transaktion.

Unternehmen
Estavis fokussiert sich auf inländische Immobilien, vor allem in Ballungszentren im ost- und norddeutschen Raum. Die Berliner erwerben und bewirtschaften Wohnungsbestände und handeln mit den Wohnimmobilien (Geschäftsbereiche Bestand sowie Handel). Accentro, Tochter der Estavis und damit weiteres Standbein, ist nach Angaben des Emittenten marktführend in der Wohnungsprivatisierung als Dienstleistung in Deutschland. Als Projektentwickler ist Estavis heute nicht mehr tätig.

Erlösverwendung und Ziele
Angeblich strebte Estavis ein Emissionsvolumen von 20 Mio. EUR an, da ja 10 Mio. EUR für die Ablösung des Kurzläufers Estavis I (11% Kupon) reserviert sind. Das reduzierte Emissionsvolumen ist ein Zugeständnis an den Verschuldungsgrad. Eine Kreditklausel sieht daher vor, den anfänglichen Verschuldungsgrad auf 80% zu limitieren, später auf 75%. Bis zu 1.500 Wohnungen sollen darüber hinaus in Sachsen akquiriert werden, so der Plan. Dazu aber würde Estavis weitere Kapitalmaßnahmen durchführen müssen in den kommenden Jahren, wie auch von Vorstand Jacopo Mingazzini bestätigt.

Zahlen
Die Umsätze bei Estavis schwankten in den vergangenen vier Geschäftsjahren zwischen rund 50 und 120 Mio. EUR. Nach der Neuausrichtung 2011/12 fiel das Nettoergebnis mit 2,9 Mio. EUR ins Minus. Zum ersten Mal seit dem Börsengang 2007 ist der operative Cashflow im laufenden Jahr positiv. Ob der Turnaround ins Plus auch im laufenden Geschäftsjahr 2013/14 (Gj.ende 30.6.) nachhaltig ist, muss die Zukunft zeigen. Die Eigenkapitalquote lag zuletzt bei 33%. Potenzial für eine Stärkung des Eigenkapitals bietet die im Juni 2012 platzierte Wandelanleihe über 8,6 Mio. Euro: Bis zum Laufzeitende 2017 könnten hieraus bei vollständiger Wandlung (auf Basis von 2,40 EUR je Aktie) 3,6 Mio. neue Aktien resultieren. Der aktuelle Aktienkurs lag zuletzt allerdings bei nur etwa 2,00 EUR.

Stärken und Schwächen
+ Umbau des Geschäftsmodells erfolgreich
+ gut aufgestellt im lukrativen Privatisierungsgeschäft
+ überdurchschnittlicher Kupon von 9,25% bei Estavis II

– bisheriges Portfolio noch regional zu breit (Bewirtschaftungsrückstände, keine Effizienzvorteile)
– Bilanz bietet wenig Spielraum für Wachstum
– hoher Abschlag von fast 50% auf den Net Asset Value, d.h. der Markt traut dem Turnaround nicht
– Anleihe ohne Rating und nur in den allgemeinen Freiverkehr

Fazit
Ein gewisser Abschlag des Netto-Inventarwerts (NAV) ist bei Bestandshaltern üblich, aber knapp 50% sind ungewöhnlich. Einige sehr große Titel werden aktuell sogar schon wieder über ihrem Net Asset Value gehandelt. Offenbar traut der Markt der Estavis-Neuausrichtung nicht und geht davon aus, dass das Privatisierungsgeschäft in summa keinen Beitrag zum Unternehmenswert von Estavis beizusteuern in der Lage sei. Die neue Anleihe ist aufgrund ihres Kupons von 9,25% nicht uninteressant – ein zwingender Grund gleich zur Zeichnung dabei sein zu müssen, ist jedoch nicht zu erkennen.

Robert Steininger

Anleiheübersicht

WKN
Zeichnungsfrist 11.-12.11. (vorbehaltlich vorzeitiger Schließung)
Ausgabepreis 100%
Kupon 9,25%
Stückelung 1.000 EUR
Laufzeit 5 Jahre
Marktsegment Freiverkehr Frankfurt
Emissionsvolumen bis zu 15 Mio. EUR
Rating/Unternehmen
Banken/Sales Close Brothers Seydler Bank
Internet www.estavis.de


Zahlen und Kennzahlen

2011/12

2012/13

2013/14e

2014/15e

Umsatz*

51,3

118,9

34,5

37,5

EBIT*

1,4

11,4

10,5

13

Nettoergebnis*

-2,9

1,5

3,5

4

EV/EBIT

>100

12,5

13,5

11

In Mio. EUR; Quelle: Unternehmensangaben, BondGuide Research

 

Bewertung

Wachstumsstrategie/Mittelverwendung *
Peergroup-Vergleich ***
Kennzahlen (Zinsdeckung, Gearing o.Ä.) **
IR/Bond-IR **
Covenants **
Liquidität im Handel (e) *
Fazit by BondGuide *** (interessant wegen des Kupons – Zeichnung drängt sich aber nicht auf)