Interview mit Karl Bier, Vorstandsvorsitzender der UBM Realitätenentwicklung AG

Unsere Strategie zielt auf Profitabilität, Wachstum und Kontinuität

(ergänzend zur Anleihe im Fokus)

BondGuide: Herr Bier, Sie haben bereits in den Jahren 2010 und 2011 zwei Anleihen mit einem Volumen von je 100 Mio. EUR emittiert. Warum kommt jetzt noch ein dritter Bond?
Bier: Der dritte Bond ist ja nicht losgelöst zu betrachten, denn unsere Emission beinhaltet auch ein attraktives Umtauschangebot für die Investoren der ersten und zweiten Anleihe. Es soll damit erreicht werden, was auf den ersten Blick vielleicht wie ein vermeintlicher Widerspruch klingt: Wir wollen unsere Fremdkapital-Quote sukzessive zurückfahren und dennoch mit dem dritten Bond auch neue Mittel gewinnen, um unsere Finanzkraft weiter zu stärken.

BondGuide: Warum sollte sich für Ihre Alt-Gläubiger der Umstieg in die neue Anleihe rechnen?
Bier: Wir machen unseren Investoren ein interessantes Angebot, weiter im Konzern investiert zu bleiben: Inhaber einer 2010er-Teilschuldverschreibung erhalten im Umtauschfall eine neue Teilschuldverschreibung (2014-2019) sowie einen Barausgleichsbetrag von 21,90 EUR pro umgetauschter Teilschuldverschreibung. Inhaber der 2011er Teilschuldverschreibung bekommen zwei neue Teilschuldverschreibungen (2014-2019) sowie einen Barausgleichsbetrag von 99,78 EUR pro umgetauschter Teilschuldverschreibung. Die Barausgleichsbeträge errechnen sich aus den anteiligen Stückzinsen sowie einem Zusatzbetrag, der für die 2010er Anleihe 15 EUR und für die 2011er Anleihe 60 EUR beträgt.

BondGuide: Welche Erfahrungen haben Sie bisher mit Ihren Anleihe-Investoren gemacht?
Bier: Wir sind seit 140 Jahren in unserem Denken und Handeln konsequent auf den Kapitalmarkt ausgerichtet. Da macht es keinen Unterschied, ob es Aktien- oder Anleihe-Investoren sind. Ich denke, so viel Erfahrung mögen unsere Investoren. Und umgekehrt haben wir sehr interessierte und aktive Investoren, was wir ebenfalls sehr schätzen. Außerdem liefern wir nachhaltig gute Zahlen, wie unser Reporting zeigt.

BondGuide: Wie haben sich denn Ihre Umsätze und Erträge in den vergangenen Jahren entwickelt?
Bier: Unsere Umsätze und Erträge haben sich sehr stabil entwickelt. Seit 1991 erzielen wir durchgehend ein positives Vorsteuerergebnis – mit einem Rekordwert von 17,8 Mio. EUR im Jahr 2013. Dank unserer Diversifikation nach Asset-Klassen und Märkten sowie unserer grundsoliden Geschäftspolitik konnten wir als einzige unter den österreichischen börsennotierten Immobiliengesellschaften sogar in den Rezessionsjahren 2008 und 2009 durchgängig schwarze Zahlen schreiben.

BondGuide: Wie ist momentan Ihre Eigenkapitalausstattung?
Bier: Wir konnten in den zurückliegenden Jahren aus eigener Kraft durch unsere stabilen Ergebnisse das Eigenkapital stetig und nachhaltig erhöhen. Zum 31. Dezember 2013 lag das Eigenkapital bei 163,7 Mio. EUR, was gegenüber dem Jahr 2003 mehr als einer Verdoppelung entspricht.

BondGuide: Wie ist zurzeit das Verhältnis der Nettoschulden zum operativen Gewinn?
Bier: Auf Basis des Geschäftsjahres 2013 lag das Verhältnis bei 10,4. Dabei konnten wir unsere Nettofinanzverbindlichkeiten von 333 auf 322 Mio. EUR reduzieren, während wir das EBITDA von 14,5 auf 31,9 Mio. EUR verbessert haben.

BondGuide: Die UBM Realitätenentwicklung AG konzentriert sich auf Entwicklung, Vermietung und Verkauf von Immobilien in West-, Zentral- und Osteuropa. Was sind das für Immobilien? Wo liegen Ihre Schwerpunkte?
Bier: Unsere Kernmärkte sind Österreich, Deutschland, Polen und Tschechien. In Österreich konzentrieren wir uns auf den Wohnungsbau in großen Städten – ergänzt um bestimmte Investitionen im Gewerbebereich. In Deutschland liegt der Fokus auf dem Wohnungsbau über unsere Tochtergesellschaft Münchner Grund. Dort erwarten wir ein starkes und nachhaltiges Wachstum. Zusätzliches Potenzial sehen wir im Bereich Hotel und Büro. In Polen steht für uns der Gewerbereich mit dem Fokus Lage im Mittelpunkt. Gezielte Akquisitionen in sehr guten Lagen sind hier möglich. In Tschechien konzentrieren wir uns auf den Wohnbau und Ferienwohnanlagen. Selektiv kommen auch Büro- und Gewerbeprojekte in Frage, allerdings nur in Prag.

BondGuide: Welche Wachstumsziele wollen Sie in den nächsten Jahren erreichen?
Bier: Durch unsere langjährige Erfahrung und das gewonnene Markt- und Branchen-Know-how sind wir seit den 1990er-Jahren eine anerkannte Größe in der Immobilienentwicklung. Unsere Strategie zielt dabei auf Profitabilität, Wachstum und Kontinuität. Der Fokus liegt auf unseren Kernmärkten. Aber unsere Wachstumsstrategie umfasst auch Investitionen in profitable Opportunitäten in neuen Märkten wie den Niederlanden und in Frankreich. Bei diesem internationalen Wachstum wollen wir die Diversifikation über die vorhandenen Assetklassen Wohnbau, Office, Hotel und Gewerbe weiterentwickeln. Insgesamt möchten wir die seit 1991 durchgehend positive Ergebnisentwicklung nahtlos fortsetzen. Für 2014 schätzen wir Investitionen in Höhe von 100 Mio. EUR sowie eine Gesamtleistung, die deutlich über der von 286,7 Mio. EUR im Jahr 2013 liegen soll. Beim EBT erwarten wir eine Größenordnung wie im Jahr 2013.

BondGuide: Wozu wollen Sie das frische Geld aus dem neuen Bond verwenden?
Bier: Die Unternehmensanleihe dient dazu, Finanzverbindlichkeiten zurückzuführen sowie bestehende und neue Projekte zu realisieren – vor allem in unseren Kernmärkten Österreich, Deutschland, Polen und Tschechien.

BondGuide:
Warum haben Sie auf ein Rating verzichtet?
Bier: Da unsere Aktien im Segment „standard market auction“ der Wiener Börse notieren und somit zum Handel in einem EU-regulierten Markt einbezogen sind, besteht für uns keine Verpflichtung, ein Rating zu erstellen.

BondGuide: Ihre Anleihe ist nicht besichert, wie das bei Immobilien-Bonds oft der Fall ist. Warum nicht?
Bier: Wir haben sowohl bei unseren beiden bestehenden Anleihen als auch bei der Neuemission darauf verzichtet. Sicherheiten in Form von Immobilien würden unseren Handlungsspielraum im operativen Geschäft einengen. Wir führen durchaus Immobilien im eigenen Bestand. Aber wir wollen uns hier nicht über die Laufzeit der Anleihen binden lassen – und ich denke, auch unsere Investoren wollen nicht, dass wir derartige Bindungen eingehen.

BondGuide: Gibt es denn besondere Schutzrechte für Anleger?
Bier: Zu den Covenants gehören eine Klausel zu Kontrollwechsel und Drittverzug, eine Dividendenbeschränkung, eine Negativverpflichtung und eine Positivverpflichtung.

BondGuide: Sie haben sich in Frankfurt/Main für den Entry Standard entschieden. Warum gehen Sie mit Ihrer Anleihe nicht in den Prime Standard für Unternehmensanleihen der Deutschen Börse?
Bier: Unsere Aktien notieren in Wien im Segment „standard market auction“, das dem deutschen General Standard ähnelt. Deshalb agieren wir bereits weitgehend auf dem Niveau des Prime Standard für Unternehmensanleihen. Neben der vierteljährlichen Berichterstattung kommunizieren wir auf freiwilliger Basis in Deutsch und Englisch. Von der Transparenz bieten wir unseren Investoren also bereits nahezu alles. Allerdings liegen wir beim Konzernumsatz unter dem von der Deutsche Börse AG geforderten Mindestwert von 300 Mio. EUR und erfüllen damit nicht alle Teilnahmevoraussetzungen für den Prime Standard. Mit der bereits vorhandenen Transparenz und den Regularien des Entry Standard für Unternehmensanleihen fühlen wir uns aber auch sehr wohl.

BondGuide: Herr Bier, vielen Dank für das interessante Gespräch!

Das Interview führte Thomas Müncher.