Mit den Bonderlösen geht's für FCR auf Shoppingtour.

Fachmärkte und Einkaufszentren unter Marktwert einzukaufen – darauf hat sich die Münchner Immobiliengesellschaft spezialisiert. Um das eigene Portfolio weiter auszubauen, begibt die Gesellschaft eine Anleihe mit einem Volumen von bis zu 10 Mio. EUR. Als Ausgleich für das fehlende Rating erhalten die Anleger einen Zinskupon von 8% pro Jahr plus jährlichem Zinsbonus von 3%, der aber erst am Ende der fünfjähigen Laufzeit ausgezahlt wird.

Eckdaten der Anleihe
Der Bond mit einer Laufzeit von fünf Jahren kann noch entsprechend der gesetzlichen Frist bis zum 30. September 2015 gezeichnet werden. Mit einer Stückelung von nominal 1.000 EUR will die Gesellschaft auch Privatanleger ansprechen. Zeichnungen sind im Internet über www.zeichnungsplattform.de sowie bei allen Banken und Sparkassen möglich. Seit 20. Oktober notiert der Bond bereits im Open Market der Frankfurter Börse. Weder zum Unternehmen noch zur Anleihe wurde ein Rating durchgeführt. Zwar äußert sich FCR nicht über die Gründe, schließt ein Rating für die Zukunft aber auch nicht aus. „Transparenz und eine offene Kommunikation mit den Akteuren des Kapitalmarkts haben für uns höchste Priorität, sagt Falk Raudies, Gründer und Vorstand der FCR Immobilien AG.

Im Peergroup-Vergleich liegt die Anleihe mit 8% pro Jahr plus des 15-prozentigen Zinsbonus in der Spitzengruppe: Die vierte Anleihe von EYEMAXX Real Estate bietet derzeit eine ähnlich hohe Verzinsung von 10,4%. Dagegen bekommen Anleger beim Immo-Bond der KSW Immobilien derzeit „nur“ eine Rendite von 6,9% p.a. Der Bond ist besichert durch Buchgrundschulden von Grundstücken der Emittentin oder deren Tochtergesellschaften zu Gunsten des Treuhänders Prinz Waldeck Treuhand GmbH. Dabei kann sie selber die als Sicherheit dienenden Grundstücke auswählen und auch den Umfang der Buchgrundschuld auf einzelnen Grundstücken festlegen. „Die Höhe der Grundschulden wird insgesamt mindestens der Summe der tatsächlich geleisteten Einlagen plus der noch ausstehenden Zinsen entsprechen“, erläutert Raudies.

Unternehmen und Zahlen
Die FCR AG wurde 2004 als Family Office gegründet und firmiert seit Januar 2014 als Aktiengesellschaft. „Umsätze und Erträge sind in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen“, sagt Raudies. „Wir haben schon immer ein positives Unternehmensergebnis erzielt.“ Das Kerngeschäft von FCR besteht darin, Gewerbeimmobilien zu erwerben und zu vermieten. Mit seinem Firmenmotto „Im Einkauf liegt der Gewinn“ fokussiert sich das Unternehmen auf Objekte, die einem starken Verkaufsdruck unterliegen – zum Beispiel bei Insolvenzen. Nach Angaben der Gesellschaft sind dabei Anschaffungspreise von bis zu 50 oder 60% unter dem Marktwert keine Ausnahme. Durch den günstigen Einkauf und bonitätsstarke Ankermieter strebt die Gesellschaft Nettomietrenditen von mindestens 12% an. Die Münchner haben sich zum Ziel gesetzt, das vorhandene rentable Portfolio durch den Kauf weiterer Objekte deutlich auszubauen. Im Geschäftsjahr 2013 konnte das Unternehmen seinen Umsatz von 0,5 Mio. auf 1,5 Mio. EUR verdreifachen. Zugleich hat sich das operative Ergebnis von 0,2 auf 0,8 Mio. EUR nahezu vervierfacht. „Die Eigenkapitalquote lag Ende 2013 bei 18,4%“, erläutert Raudies.

Strategie
Die Anleiheerlöse will FCR vor allem zur Finanzierung seines weiteren Wachstums verwenden. Dabei verfolgt das Management den Plan, ausgesuchte Gewerbeimmobilien, Fachmärkte oder Einkaufszentren mit hohen Renditeprognosen günstig zu erwerben.

Stärken und Schwächen
+ attraktive Verzinsung
+ mehrjährige Erfahrung im Immobilienhandel
+ Besicherung mit Grundstücken

– niedriges Eigenkapital
– kein Rating
– kleines Anleihevolumen

Fazit
Mit einem Kupon von 8% plus Extra-Bonus von 15% am Laufzeitende liegt der Bond deutlich über dem Marktdurchschnitt von 7,5%. Das 3-Mitarbeiter-Unternehmen setzt darauf, Abverkaufs- und Insolvenzimmobilien günstig einzukaufen. Zwar hat das Management mehrjährige Erfahrung in der Bewertung und dem Kauf von Immobilien, das Geschäft birgt aber auch einige Ungewissheiten. Ein weiteres Risiko besteht darin, dass es weder zum Unternehmen noch zur Anleihe ein Rating gibt. Zudem wird die Eigenkapitalquote bis Jahresende auf etwa 15% sinken. Und wegen des geringen Anleihevolumens dürfte es schwierig werden, für einen liquiden Handel zu sorgen. Als Ausgleich erhalten Anleger eine Besicherung mit Grundstücken, über deren Wert die Immobiliengesellschaft allerdings keine Angaben macht.

Thomas Müncher

Anleiheübersicht – FCR Immobilien AG

Geschäfts- und Kennzahlen – FCR Immobilien AG

1) in Mio. EUR
Quelle: BondGuide Research

Bewertung – FCR Immobilien AG