„Derzeit bundesweit größtes digitales Immobilien Crowdfunding-Projekt“

Michael Stephan ,iFunded


BondGuide: Sog. KMU-Anleihen wählt man ja auch, um bis zu fünf Jahre Ruhe zu haben mit seinen Finanzierungsvorhaben. Ist es nicht lästig, so kurze Zeitspannen auszumachen?
Stephan: Generell sollte man klarstellen, dass jedes Vorhaben ein SPV, ein Special Purpose Vehicle, darstellt, d.h.: neues Projekt, neues Vehikel. Sie müssen hier im Hinterkopf behalten, dass die Projektentwickler auch Eigenkapital beibringen müssen, um eine Entwicklung – zusammen mit anderen Finanzierungspartnern wie in der Regel Hausbanken – zu stemmen. Eingeworbenes CF-Kapital wie eine Überbrückungsfinanzierung, also Mezzanine Kapital zählt, als bilanziell als Eigenkapital, so dass mit dessen Hilfe neue Projekte angeschoben und umgesetzt werden können. Anschließend wird das gebundene Kapital für wiederum neue Projekte frei usw.

BondGuide: Ist das denn günstig genug für die Umsetzer?
Stephan: Absolut. Eigenkapital ist andernorts auch nicht umsonst erhältlich, sondern kostet üblicherweise 15% und mehr p.a. Da sind die über Plattformen wie iFunded eingeworbenen CF-Gelder eine vergleichsweise günstige Mezzanine-Finanzierung für Projektentwickler.

BondGuide: Das laufende Projekt von iFunded, auf das wir uns in diesem Gespräch beziehen, heißt ‚Eisenzahnstraße‘. Was können Sie uns darüber sagen?
Stephan: Bei der Eisenzahnstraße handelt es sich um das derzeit bundesweit größte digitale Immobilien Crowdfunding-Projekt. Es handelt sich dabei anders als bei den üblichen Projekten nicht um ein Nachrangdarlehen, sondern um ein Wertpapier in Form einer Anleihe, die als Inhaberschuldverschreibung strukturiert ist. Die Anleihe hat einen Kupon von 5,5% p.a. und eine Laufzeit von 3 ½ Jahren und läuft somit etwas länger als unsere bisherigen Investment Angebote. Die Anleihe dient zur Refinanzierung von Eigenkapital des Projektentwicklers, d.h. das Projekt ist noch heutigem Stand des Emittenten komplett durchfinanziert – kommt also ohnehin zustande bzw. wird fortgeführt. Mit den eingeworbenen Mitteln aus den Anleihen kann er einen gewissen Anteil des Eigenkapitals herauslösen, das er für weitere Vorhaben verwenden kann – also exakt das, was ich gerade zuvor ausführte. Natürlich verbleibt der Entwickler darüber hinaus aber auch mit Eigenkapital in dem Projekt. Bei dem Projekt handelt es sich um eine Bestands-Immobilie im Herzen Berlins, bei dessen Revitalisierung über 280 sog. Microappartments geplant sind.

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