Börse statt Bank: Immobilienunternehmen bauen auf Mittelstandsanleihen

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Börsennotierte Mittelstandsanleihen entwickeln sich neben Bankkredit und Schuldscheindarlehen zu einer echten Finanzierungsalternative – sowohl für Projektentwickler als auch für Bestandshalter.

In den letzten drei Jahren haben mittelständisch geprägte Immobilienunternehmen ein tatsächliches Anleihevolumen (einschließlich Aufstockungen) von etwa 1,06 Mrd. EUR ausgegeben. Das entspricht etwa 12% des faktischen Emissionsvolumens sämtlicher bislang ausgereichter Mittelstandsanleihen. Damit ist die Immobilienbranche eine der größten Gruppen unter den Emittenten mittelständischer Anleihen neben den Erneuerbaren Energien sowie Mode und Bekleidung. Von den insgesamt 23 registrierten Immobilienanleihen stellt der im MDAX aktiennotierte Immobilienkonzern TAG Immobilien den bis dato größten börsengehandelten Immobilien-Bond aus dem Mittelstandssegment: Das im Frankfurter Prime Standard für Anleihen umlaufende 5,13%-Wertpapier (2013/18) hat ein aktuelles Volumen von 310 Mio. EUR. Der Wohnimmobilienspezialist Grand City Properties und die auf Gewerbeimmobilien fokussierte DIC Asset folgen mit ihren jeweiligen Bonds im unteren dreistelligen Millionenbetrag auf den Rängen. Das durchschnittliche Emissionsvolumen aller erfassten mittelständischen Immobilienanleihen lag bei knapp 50 Mio. EUR – der Median jedoch nur bei etwa 15 Mio. EUR. Entsprechend wies gut die Hälfte der Anleihen sogar ein Emissionsvolumen von 20 Mio. EUR oder weniger auf. Von den 23 emittierten Anleihen konnten mit 13 mehr als die Hälfte voll platziert werden.

Die seit dem Jahr 2011 begebenen, zumeist mit zusätzlichen Sicherheiten wie Grundschulden oder Pfandrechten ausgestatteten Immobilien-Bonds enthalten im Median einen Kupon in Höhe von 6,8%, die aktuelle Marktrendite beläuft sich auf 7,6%. Angesichts der oftmals dinglich besicherten Bonds liegt die Kuponhöhe im Marktvergleich über 60 Basispunkte niedriger – und das trotz nicht ganz unriskanter Finanzierungsprojekte. Denn nicht selten dient die Fremdkapitalaufnahme über eine Projektanleihe nur einem einzigen Zweck: der Finanzierung und Realisierung eines bestimmten Immobilienprojekts. Dessen ungeachtet bewegen sich die Ratings im Bereich von A- (jeweils als Anleiherating) bei Stern Immobilien, Hahn-Immobilien und Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbH (IPSAK) bis zu BB bei Euroboden, Adler RE und Eyemaxx III.

Tabelle: Fußnoten wie unter Notierte Anleihen.

Immobilienanleihen


Einer Auswertung der Ratingagentur Scope zufolge wird der Trend börsennotierter Immobilien-Bonds auch 2014 weiter anhalten. Demnach wird der Anteil von Immobilienfirmen, die sich über die etablierten Mittelstandssegmente mit Fremdkapital eindecken, im laufenden Jahr steigen. Wesentliche Gründe hierfür sehen die Ratinganalysten von Scope u.a. in günstigen Kapitalmarktbedingungen (entgegen einer nach wie vor restriktiven Kreditvergabe) und in speziell auf Mittelständler zugeschnittene und inzwischen etablierte Anleihensegmente mit überschaubaren Folge- und Publizitätspflichten. Weiterhin argumentieren die Berliner, dass trotz der zuletzt gehäuften Ausfälle und Insolvenzen im noch jungen Markt für Mittelstandsanleihen und einer dementsprechend gestiegenen Risikosensibilität potenzieller Anleiheinvestoren besicherte Anleihekonzepte in der Gunst der Anleger weiter an Boden gewinnen werden. „Immobilienunternehmen können diese Entwicklung nutzen, da sie – im Gegensatz zu Emittenten aus anderen Branchen – häufig werthaltige Sicherheiten anbieten können. Der Trend zu besicherten Immobilienanleihen mittelständischer Emittenten wird sich aus diesem Grund im Jahr 2014 weiter fortsetzen.“

Und den Anfang macht in diesem Jahr die Projektanleihe der GEWA 5 to 1 GmbH & Co. KG. Für die Baufinanzierung des in Fellbach bei Stuttgart geplanten GEWA Tower wird in Kürze eine erstrangig besicherte 6,5%-Unternehmensanleihe mit einem Volumen von bis zu 35 Mio. EUR und einer Laufzeit von vier Jahren angeboten (BondGuide berichtete).

Kurse und Chartverlauf der genannten Immobilienanleihen finden Sie hier. Zum BondGuide-Musterdepot geht’s hier.

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