Anleihe im Fokus: Parkstadt Center S.A. und Parkstadt Hotel S.A. mit Gemeinschaftsanleihe auf Investorenschau

Parkstadt Center S.A. und Parkstadt Hotel S.A. beenden öffentliches Angebot ihrer Anleihe
Foto @ Parkstadt Center S.A.

Die Parkstadt Center S.A. und die Parkstadt Hotel S.A. zieht es noch vor der Sommerpause an den Bondmarkt: Geplant ist die Ausgabe einer neuen Unternehmensanleihe, die in Kombination mit einem neuen Bankkredit im Wesentlichen zur Ablösung einer fälligen Darlehensfinanzierung für das bestehende Immobilienportfolio im Münchner Stadtteil Schwabing-Freimann gedacht ist.

Unternehmen

Gemeinschaftliche Emittenten sind die Parkstadt Center S.A. und die Parkstadt Hotel S.A. Beide Gesellschaften agieren nach luxemburgischem Recht, haften gesamtschuldnerisch und sind jeweils Eigentümer von Immobilien im Münchner Stadtteil Schwabing-Freimann.

Parkstadt Center unterhält ein 2005 errichtetes Geschäftshaus mit Büro- und Einzelhandelsflächen, Restaurants, einem Fitnesscenter sowie zwei Arztpraxen. Zu den Ankermietern gehören u.a. Rewe, Penny, dm, Pro Health und KBP Kühn Bauer Partner – zum Stichtag 30. Juni 2015 lag der Vermietungsstand bei rund 99% und einer durchschnittlichen Restlaufzeit der Mietverträge von 5,2 Jahren. Parkstadt Hotel ist Eigentümer eines Hotel- und Gastronomiekomplexes, der an die Rilano Group als Hotelbetreiber vollständig verpachtet ist. Die Rilano Gruppe betreibt im Parkstadt Hotel sowohl ein Drei- als auch ein Vier-Sterne Hotel und zwar das 2009 eröffnete „The Rilano“ (4 Sterne) und das 1972 errichtete „Rilano 24/7“ (3 Sterne), jeweils inkl. Restaurant-, Bankett- bzw. Konferenzflächen. Die Mietverträge mit Rilano laufen zunächst bis zum 31. Dezember 2025, enthalten jedoch eine Verlängerungsoption.

Eckdaten

Das Zielvolumen der „Parkstadt-Anleihe“ lautet auf bis zu 30 Mio. EUR, mindestens 27,5 Mio. EUR sollen davon in jedem Fall am Bondmarkt eingesammelt werden. Hierfür erhalten Investoren während der fünfjährigen Laufzeit mit Endfälligkeit am 31. Juli 2020 einen halbjährlich fälligen Kupon von 5,75% p.a., der wiederum vollständig aus dem Cashflow (Miet- und Pachteinnahmen) bedient werden soll.

Parkstadt Center S.A. und Parkstadt Hotel S.A. planen gemeinschaftliche Begebung einer Anleihe in Ergänzung zu einer BankfinanzierungDie in nominal 1.000 EUR gestückelte Schuldverschreibung (2015/20) richtet sich in erster Linie an institutionelle Investoren und wird diesen voraussichtlich noch bis zum 9. Juli im Wege einer reinen Privatplatzierung angeboten. Die Transaktion wird über den Lead Manager und Bookrunner equinet Bank abgewickelt. Privatanleger haben die Möglichkeit, die Anleihe im Rahmen des öffentlichen Angebots von voraussichtlich 10. bis 13. Juli über die Emittenten zu zeichnen. Die Notierungsaufnahme im Frankfurter Entry Standard ist für den 15. Juli (Emissionsvaluta) vorgesehen.

Mittelverwendung

Der maximal zu erzielende Nettoemissionserlös von 28,7 Mio. EUR soll dazu verwendet werden, eine aktuell noch bestehende Bankenfinanzierung über 66 Mio. EUR abzulösen. Die Anleihe ist dabei nur ein Teil des geplanten Refinanzierungspakets. Der andere Teil soll über ein neues, erstrangig besichertes Bankdarlehen im Maximalvolumen von 42,5 Mio. EUR bei einer deutschen Landesbank aufgenommen werden. Die insgesamt angestrebten Fremdmittel der kombinierten Banken-Anleihe-Finanzierung sind wiederum durch die aktuellen Verkehrswerte der Immobilien „überbesichert“ – laut Wertgutachten zum 17. Oktober 2014 wird der gesamte Immobilienbestand auf rund 82 Mio. EUR beziffert – 38 Mio. EUR für das Parkstadt Hotel und über 43 Mio. EUR für das Parkstadt Center.

Parkstadt Center S.A. und Parkstadt Hotel S.A. planen gemeinschaftliche Begebung einer Anleihe in Ergänzung zu einer BankfinanzierungDie Zeit eilt: Der abzulösende Kredit war bereits fällig und bis dato geltende Stillhaltevereinbarungen liefen Ende März aus. Zwar werde zunächst auf eine Verwertung bzw. Vollstreckung der Immobilien bis zum Ende der Angebotsfrist verzichtet, ist jedoch absehbar, dass eine „zeitnahe Refinanzierung nicht als sicher angesehen werden kann“, dürfte eine Verwertung unmittelbar eingeleitet werden.

Besicherung

Neben den typischen „NKD-Covenants“ enthält der Bond u.a. mit einer Ausschüttungssperre, einem Verschuldungsverbot (max. 70,5 Mio. EUR Finanzschulden), einer Ratingaktualisierungspflicht und einem Anleiheaufstockungsverbot zusätzlich umfangreiche Schutzklauseln. Für die Anleihegläubiger wurde zudem ein Sicherheitenkonzept entwickelt: Hierunter fallen eine zweitrangige Grundschuld auf die Objekte (max. über 30 Mio. EUR zzgl. Nebenleistungen, nachrangig zur Grundschuld zugunsten finanzierender Bank), diverse nachrangige Abtretungen von Rückübertragungs- und Übererlösansprüchen (insb. Miet- & Pachtansprüche) gegen die finanzierende Bank sowie ein zunächst 2 Mio. EUR umfassendes Zinsdeposit auf einem Treuhandkonto, auf das monatlich zudem 1/12 der jährlichen Anleihezinsen hinterlegt werden soll (Zinsthesaurierung). Ferner wurde eine Interkreditorenvereinbarung fixiert, die Rechte und Pflichten zwischen Bank und Anleihegläubigern während der Laufzeit regelt – für Feri EuroRating insgesamt Grund genug, das Wertpapier mit einem Investment Grade von BBB- auszuzeichnen.

Zahlen

Im vergangenen Geschäftsjahr erzielten beide Gesellschaften ein Erlösplus von 4% auf kumuliert 6,1 Mio. EUR – mit 55% oder 3,3 Mio. EUR entfiel der größere Umsatzanteil auf Parkstadt Center. Hauptertragsquelle beider Emittenten sind erwartungsgemäß die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, die sich im Berichtsjahr auf 6,14 Mio. EUR (brutto) beliefen. Abzüglich Betriebskosten und dem zuletzt auf -2,8 Mio. EUR verbesserten Finanzergebnis (2013: -3,3 Mio. EUR) verblieb 2014 ein Vorsteuergewinn von insgesamt 1,37 Mio. EUR auf den Büchern. Zusätzliche Fair Value-Anpassungen auf die Immobilienbestände schraubten das Jahresergebnis indes um den Faktor fünf auf zuletzt 2,53 Mio. EUR nach oben.

Eigentümerstruktur Parkstadt SAUnter Berücksichtigung des Best Practice Guide der Deutschen Börse AG ist festzuhalten, dass die Emittenten bei einer kumulierten Bilanzsumme von 92 Mio. EUR, einem trotz deutlicher Aufwertung insgesamt noch immer negativen Eigenkapital von -3,6 Mio. EUR (2013: -6,1 Mio. EUR) – Parkstadt Center: -5,4 Mio. EUR, Parkstadt Hotel: 1,9 Mio. EUR –, und einem Verhältnis von Nettoschulden (64,5 Mio. EUR) zu EBIT von über 15 die empfohlenen Richtwerte nicht erfüllen. Positiv erscheint dagegen die Planungsrechnung zu den Finanzierungscashflows nach erfolgreicher Refinanzierung: Ausgehend von realisierten Nettomiet- und Pachterträgen 2014 von 5,46 Mio. EUR, einer avisierten und über die Laufzeit konstanten Regeltilgung für das neue Darlehen von 3% p.a. – also max. 1,275 Mio. EUR – zuzüglich jährlicher Kreditzinsen von höchstens 1,06 Mio. EUR sowie der halbjährlich fälligen Anleihezinsen von max. 1,725 Mio. EUR p.a. verbleibt unterm Strich ein Überschuss der Mieteinnahmen über den Finanzierungskosten von mindestens 1,4 Mio. EUR, der abhängig von Mietentwicklung und Schuldendienst laut Parkstadt in den kommenden Jahren weiter nach oben tendieren sollte.

Stärken & Schwächen
+ Investition in Bestandsimmobilien mit stabilen Cashflows – hoher Vermietungsstand, langfristige Mietverträge, kein Projektrisiko
+ umfangreiches Covenants- und Besicherungskonzept (Transparenz durch Interkreditorenvereinbarung + verbesserter Beleihungsauslauf durch Darlehenstilgung während der Anleihelaufzeit)
+ Emissionsrating BBB-
+ Immobilien laut Feri-Wertgutachten wertmäßig über maximalen Refinanzierungsvolumen

– Refinanzierungsdruck: abzulösendes Darlehen ist fällig, Stillhaltevereinbarungen sind ausgelaufen
– hohes Refinanzierungsvolumen (Anleihe + Darlehen)
– Anleiherefinanzierung am Laufzeitende nicht gesichert
– angespannte Verschuldungssituation (auch nach Refinanzierung erwartet)
– Kosten, Gebühren, Entgelte, Sicherheiten finanzierende Bank sind vorrangig gegenüber sämtlichen Ansprüchen der Anleihegläubiger

Fazit zur Anleihe von Parkstadt Center S.A. und Parkstadt Hotel S.A.

 Mit Parkstadt Center und Parkstadt Hotel begeben zwei gesamtschuldnerisch haftende Emittenten eine Unternehmensanleihe in Kombination mit einer neuen Bankenfinanzierung. Bei einem jährlichen Kupon von 5,75% liegt der umfangreich besicherte Bond zwar rund 0,75%-Punkte unter der aktuellen Marktrendite börsennotierter KMU-Immobilienanleihen, trägt dafür aber keinerlei Projektrisiken und verspricht zudem langfristig stabile Cashflows aus Vermietung und Verpachtung. Erklärungsbedürftig erscheint hingegen die mittel- bis langfristige Unternehmensstrategie: Die eilende Altschuldenrefinanzierung als ausschließlicher Emissionszweck hat zwar unter den gegebenen Umständen höchste Priorität, erscheint als Investitionsanreiz aber wenig attraktiv und dürfte gerade bei öffentlichen KMU-Anleihevorhaben kaum das entscheidende Kaufargument liefern. Insbesondere auch dann nicht, wenn absehbar ist, dass sich die aktuelle Verschuldungssituation der Emittenten in nächster Zeit kaum signifikant verbessern wird. Vor diesem Hintergrund sowie den beschriebenen Stärken und Schwächen adressieren Bond & Debt Story vorzugsweise risikoaffine institutionelle Investoren.

Michael Fuchs

Weiterführende Informationen und konkrete Details zur geplanten Anleiheemission sowie der vollständige Wertpapierprospekt sind auf der Internetseite www.parkstadt-anleihe.de hinterlegt.

Geschäfts- und Kennzahlen – Parkstadt Center S.A. und Parkstadt Hotel S.A.

  2014 2013
  Parkstadt Center Parkstadt Hotel Gesamt** Parkstadt Center Parkstadt Hotel Gesamt**
Umsatzerlöse* 3,3 2,8 6,1 3,2 2,7 5,9
EBIT* 1,9 2,3 4,2 1,7 2,2 3,9
Jahresergebnis* 1,2 1,3 2,5 -0,3 0,8 0,5
Eigenkapital* -5,4 1,9 -3,6 -6,6 0,5 -6,1

*) in Mio. EUR
**) ungeprüfte Pro-Forma-Zahlen auf Basis der Addition der Einzelabschlüsse
Quelle: Parkstadt Center und Parkstadt Hotel, BondGuide Research

Bewertung Anleihe – Parkstadt Center S.A. und Parkstadt Hotel S.A.

Wachstumsstrategie/Mittelverwendung: **
Peergroup-Vergleich: ***
Kennzahlen (Zinsdeckung, Gearing o.Ä.): **
IR/Bond-IR: **
Covenants: ****
Liquidität im Handel (e) **
Fazit by BondGuide **(*) – Risiken überwiegen, interessant für Institutionelle


Anleiheübersicht – Parkstadt Center S.A. und Parkstadt Hotel S.A.

Emittent Parkstadt Center S.A. & Parkstadt Hotel S.A. (gesamtschuldnerisch)
WKN / ISIN A1Z SQV / DE000A1ZSQV7
Erstnotiz vsl. 15. Juli
Öffentliches Zeichnungsangebot vsl. 10.-13.7. (vorzeitige Schließung vorbehalten)
Ausgabepreis 100%
Kupon 5,75% p.a./halbjährlich fällig, erstmals 31.01.2016
Stückelung/Mindestanlage 1.000 EUR
Laufzeit 5 Jahre bis 31. Juli 2020, vorzeitige Kündigung ab dem 4. Laufzeitjahr möglich
Besicherung u.a. über zweitrangige Grundschuld, „nachrangige“ Abtretung Miet- und Pachtansprüche und Verkaufserlöse, 2 Mio. EUR Zinsdeposit auf Treuhandkonto + monatliche Zinsthesaurierung
Treuhänder IAT Intertax Asset Treuhand GmbH (u.a. Mittelverwendungstreuhand, Sicherheitentreuhand, Zinsdeposit)
Marktsegment Entry Standard, Börse Frankfurt/Main
Emissionsvolumen bis zu 30 Mio. EUR (Mindestbetrag 27,5 Mio. EUR)
Rating BBB- (Feri EuroRating) – Anleiherating
Banken/Sales equinet Bank
Internet www.parkstadt-anleihe.de


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