IPSAK mbH: „Unser Sicherungskonzept hat vier Standbeine“

Lars Bergmann , Geschäftsführer der IPSAK mbH

Der Bond der Kassler Immobiliengesellschaft ist die erste Immobilienanleihe, dieim Bondm der Stuttgarter Börse zugelassen zugelassen wird. Im Gespräch mit BondGuide erklärt Geschäftsführer Lars Bergman, warum für IPSAK eine Anleihe die richtige Wahl war und wie die Anleihe besichert ist. 

BondGuide: Herr Bergmann, als erste Mittelstandsanleihe aus dem Immobiliensektor streben Sie Ihr IBO im Bondm an. Welche Gründe waren dafür ausschlaggebend?
Bergmann: Ursprünglich war der Bondm nicht bei uns im Fokus, da die Börse Stuttgart bisher keine Immobilienanleihen zuließ. Aufgrund der guten Kontakte unseres Lead Managers equinet Bank sind wir aber doch ins Gespräch gekommen. Wegen der guten Eckwerte und unseres erfolgreichen Revitalisierungsprojekts Salamander-Areal wollte man uns dann für ein IBO gewinnen. Eine Rolle spielte dabei wohl auch die Bekanntheit des Salamander-Areals im Raum Stuttgart. Wir freuen uns sehr, als erste Immobiliengesellschaft die Kriterien des Bondm zu erfüllen.

BondGuide: Es gibt bereits einige Mittelstandsanleihen im Immobiliengeschäft. Was unterscheidet Sie von Ihren Wettbewerbern?
Bergmann: Allen Immobiliengesellschaften ist wohl gemeinsam, dass sie sich auf Expansionskurs befinden, mit neuen Objekten wachsen wollen und den Emissionserlös zur Zwischenfinanzierung benötigen. Von anderen Marktteilnehmern unterscheiden wir uns jedoch darin, dass wir nicht nur auf ein Segment oder das Bauträgergeschäft spezialisiert sind, sondern die gesamte Bandbreite abdecken können – Projektierung und Bauträgergeschäft genauso wie Revitalisierung, Denkmalschutz und Bestandshaltung. Zudem können wir ein sehr gutes Rating vorweisen.

BondGuide: Ihr Kupon liegt mit 6,75% im Vergleich zu anderen Mittelstandsanleihen der Immobilienbranche im Mittelfeld. Wie haben Sie ihn ermittelt?
Bergmann: Wir haben uns im Markt umgehört. Eine sieben vor dem Komma wäre aufgrund des guten Ratings zu viel des Guten gewesen. Die Anleihe der Hahn-Gruppe bot bei einem vergleichbaren Rating von A- einen Kupon von 6,25%. Wegen der längeren Laufzeit haben wir bei unserer Anleihe einen Aufschlag von 0,5 Prozentpunkten kalkuliert.

BondGuide: Welche Aspekte waren für das hervorragende Rating aus Ihrer Sicht entscheidend?
Bergmann:  Wir haben uns für ein Rating durch Scope entschieden, weil das Analysehaus die Leistungen der Unternehmensgruppe bereits aus früheren Produkt- und Management-Ratings gut einschätzen kann. Für die IPSAK-Anleihe wurde ein qualitatives Rating mit Management-Gesprächen durchgeführt. Besonders hervorgehoben wurden die vollständige Besicherung des Nennwertes, die komplette Abdeckung der Immobilien-Wertschöpfungskette im Unternehmensverbund, die von Treuhändern kontrollierten Liquiditätsreserven sowie die positiven Ertragszahlen, die die Muttergesellschaft in den letzten 20 Jahren erzielt hat.

BondGuide: Und wie beabsichtigen Sie später Ihre Anleihe zurückzuzahlen?
Bergmann: Hier gibt es drei Möglichkeiten. Unser Ziel ist der Verkauf aller Objekte aus den neuen Projektgesellschaften bis zur Fälligkeit der Anleihe. Das Anlegergeld würde dann aus dem Verkaufserlös zurückgezahlt. Sollte ein termingerechter Verkauf der Objekte zu diesem Zeitpunkt nicht machbar sein, wäre eine Refinanzierung über Banken denkbar. Als dritte Möglichkeit ziehen wir gegebenenfalls auch die Begebung einer neuen Anleihe in Betracht.

BondGuide: Wie hoch ist derzeit die Eigenkapitalquote des Unternehmens und wie stark wird sie durch die Anleihe sinken?
Bergmann: Zum 30. Juni 2012 betrug die Eigenkapitalquote der IPSAK mbH 25%. Nach vollständiger Emission würde sie auf 10 bis 11% sinken. Auf diesem Niveau soll die Eigenkapitalausstattung in den nächsten Jahren bleiben.

BondGuide: Können Sie das Sicherungskonzept noch kurz erläutern?
Bergmann: Das hat vier Standbeine. Zum einen ist die Anleihe mit einer Grundschuld von 30 Mio. EUR auf das Salamander-Areal besichert. Die Grundschuld steht im zweiten Rang nach der Grundschuld der Kreissparkasse Ludwigsburg, für die 30 Mio. EUR eingetragen sind. Laut Wertgutachten haben die Immobilien nach Fertigstellung und Vollvermietung einen Verkehrswert von 81,2 Mio. EUR. Zudem wird ein Treuhandkonto mit 2,0 Mio. EUR aus dem Emissionserlös eingerichtet, um die Zinsen und die Rückzahlung der Anleihe zu gewährleisten. Daneben haben wir uns verpflichtet, während der Laufzeit der Anleihe das Eigenkapital nicht unter 5,0 Mio. EUR zu reduzieren. Nicht zuletzt gibt es eine Fremdkapitalsperre. So werden wir bis Dezember 2019 kein weiteres Fremdkapital über 60 Mio. EUR aufnehmen.

BondGuide: Herr Bergmann, vielen Dank für das sehr interessante Gespräch!

Das Interview führte Thomas Müncher.
Die ausführlichere Analyse zur IPSAK-Anleihe finden Sie hier.