Kontinuierlicher Anstieg des Eigenkapitals, erhebliche stille Reserven bei Bilanzierung nach HGB
Zum Ende des Geschäftsjahres 2015/16 am 30.09.2016 weist Euroboden ein bilanzielles Konzern-Eigenkapital von 9,1 Mio. EUR aus (30.09.2015: 7,1 Mio. EUR). Dies entspricht einer bilanziellen Eigenkapitalquote von 11,1% (Vj. 13,3%). Wie in den Vorjahren wurde das Eigenkapital aufgrund der anhaltenden Profitabilität und der Gewinnthesaurierung sukzessive erhöht. Aufgrund des überproportionalen Wachstums und des damit einhergehenden Aufbaus der Vorratsimmobilien in den letzten Jahren reduziert sich jedoch die Eigenkapitalquote. Die Eigenkapitalquote erreichte ihren Tiefpunkt zum Halbjahr 2015/16 mit einer Quote von 9%. Seitdem wurde die Quote wieder erhöht (30.09.2016: 11,1%) und erreichte zum Halbjahr 2016/17 am 31.03.2017 einen Stand von 13%.
Aufgrund der Bilanzierung nach HGB werden die Vorratsimmobilien zu ihren Anschaffungskosten bilanziert. Fundamentale Wertsteigerungen, wie sie durch zwischenzeitliche Baurechtschaffungen erzielt werden konnten, sind somit nicht ausgewiesen und verbleiben als stille Reserven, die zu einem deutlich höheren wirtschaftlichen Eigenkapital führen. Auch die von Scope Investor Services in ihrer Studie zum Deutschen Wohnimmobilienmarkt vom 24.05.2017 genannten „Preisüberhitzungen“ für München dürften – soweit diese Preisrisiken im Segment der hochwertigen Wohnimmobilien überhaupt bestehen – durch die fundamentalen Wertsteigerungen überkompensiert werden.
6%-Euroboden GmbH-Anleihe mit Laufzeit bis 2022 und umfassender Transparenz-Klausel
Die im Oktober/November 2017 zu emittierende Unternehmensanleihe der Euroboden ist mit einem Zinskupon von 6% p.a. ausgestattet und hat eine Laufzeit vom 10.11.2017 bis zum 10.11.2022. Das Emissionsvolumen beträgt bis zu 25 Mio. EUR. Vorzeitige Rückzahlungsmöglichkeiten der Emittentin sind in den Anleihebedingungen zum 10.11.2020 zu 102% und zum 10.11.2021 zu 101% des Nennwertes vorgesehen. Der Emissionserlös dient der vorzeitigen Rückzahlung der 7,375%-Anleihe mit Laufzeit bis 2018 sowie zur Finanzierung bestehender und weiterer Immobilien-Projekte.
Euroboden verpflichtet sich freiwillig zu umfassender Transparenz. Bei Verstößen erhöht sich der Kupon für die nachfolgende Zinsperiode um 0,5%-Punkte. Die Transparenzverpflichtung umfasst die Veröffentlichung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts innerhalb von 6 Monaten nach Ablauf des Geschäftsjahres, die Veröffentlichung des verkürzten Konzernabschlusses und des Konzernzwischenlageberichts innerhalb von 4 Monaten nach Ablauf des Geschäftshalbjahres, die Veröffentlichung und Pflege eines Unternehmenskalenders sowie die Durchführung einer mindestens jährlich stattfindenden Analysten- oder Investorenveranstaltung. Darüber hinaus gilt eine Ausschüttungssperre von max. 20% bzw. max. 2 Mio. EUR des Konzernjahresüberschusses (nach IFRS).
Fazit: Durchschnittlich attraktive Bewertung mit positivem Ausblick
Die Euroboden GmbH hat seit Bestehen einen sehr guten Track Record aufgebaut sowie preisgekrönte Referenzen im Münchner Immobilienmarkt geschaffen und hiermit überdurchschnittliche fundamentale Wertsteigerungen in den Projekten erzielen können.
Euroboden hat sich in der Nische hochwertiger Wohnimmobilien erfolgreich positioniert, weist aber auch größenbedingt eine erhöhte Abhängigkeit vom Erfolg der Einzelprojekte sowie eine wachstumsbedingt niedrige Eigenkapitalquote bei bestehenden stillen Reserven auf. In Verbindung mit einer Rendite von 6% p.a. auf Basis des Emissionskurses von 100% bis Ende der Laufzeit bewerten wir die 6%-Anleihe der Euroboden GmbH als „durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)“ (3,5 von 5 möglichen Sternen).
Fotos @ EUROBODEN GmbH
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