Immofinanz AG: Schwergewicht mit begehrtem „Ziegelgold“

Quelle: Immofinanz AG

Mit einer stark gestiegenen Profitabilität im Immobiliengeschäft wirbt das börsennotierte ATX-Schwergewicht für seine Anleihe. Der Bond mit einem Volumen von bis zu 100 Mio. EUR soll in erster Linie zur Refinanzierung einer Wandelanleihe verwendet werden.
Eckdaten der Anleihe
Der fünfjährige Bond kann bis zum 22. Juni gezeichnet werden. Mit einer Stückelung von 1.000 EUR will Immofinanz auch Privatanleger ansprechen. Ab 3. Juli soll die Anleihe im geregelten Freiverkehr der Wiener Börse notieren. Der Kupon beträgt 5,25%. Angesichts der breiten Aufstellung, der starken Ertragskraft und der guten Eigenkapitalausstattung der Gesellschaft erscheint die Verzinsung attraktiv.
Unternehmen
Als einer der größten europäischen Immobilienkonzerne ist die Immofinanz AG im Leitindex ATX der Wiener Börse gelistet. Vor kurzem konnte das Unternehmen sogar in den ATX Five – die Speerspitze des Finanzplatzes Wien – aufsteigen. Seit der Gründung im Jahr 1990 hat der Konzern ein umfangreiches Immobilienportfolio aufgebaut. Zum Bestand zählen über 1.800 Immobilien mit einem Buchwert von rund 9,8 Mrd. EUR. Das Kerngeschäft der Gruppe umfasst die Akquisition, Bewirtschaftung und Verwertung von Bestandsimmobilien. Dabei konzentriert sich Immofinanz auf hochwertige Objekte in den Bereichen Einzelhandel, Büro, Logistik und Wohnen. Die acht Kernmärkte sind Österreich, Deutschland, Tschechien, Slowakei, Ungarn, Rumänien, Polen und Russland.
Geschäftszahlen
Nach erfolgreicher Konsolidierung konnte Immofinanz im vergangenen Geschäftsjahr 2010/11 (Abschluss: 30.04.2011) das Konzernergebnis um 60% auf 313,5 Mio. EUR deutlich steigern. Trotz erhöhter Aufwendungen für Instandhaltungen und Sanierungen entwickelten sich sowohl die Mieterlöse als auch die Erträge aus dem Asset Management positiv. In den ersten drei Quartalen des Geschäftsjahres 2011/12 sind die Ergebnisse im Vergleich zum Vorjahreszeitraum weiter stark gestiegen – um 17,5% auf 269,4 Mio. EUR. 80 Prozent der Erträge stammen aus der Vermietung von Bestandsimmobilien. Die Eigenkapitalquote ist ebenfalls sehr solide. Sie lag zum 31.01.2012 bei 46 Prozent.
Belastet wird die Gesellschaft allerdings durch Hunderte von Anlegerklagen, die sich durch mutmaßliche Machenschaften um den Ex-Immofinanz-Chef Karl Petrikovics geschädigt fühlen. Gegen mehrere Ex-Manager wurden Strafverfahren eingeleitet. Das jetzige Management sieht sich selber als Opfer des „Selbstbedienungsladen Petrikovics“ und hat den Ex-Vorstandschef zivilrechtlich verklagt (siehe Interview).
Strategie
Mit dem Emissionserlös soll in erster Linie ein bisheriges Instrument zur Kapitalgewinnung ersetzt werden. „Wir werden damit im Wesentlichen unsere Wandelanleihe 2007-2017 refinanzieren“, erläutert CFO Birgit Noggler gegenüber BondGuide. „Wir rechnen damit, dass die Inhaber im November 2012 ihre Put-Option ausüben wollen. Das wäre ein Betrag von 200 Mio. EUR. “ Außerdem sollen die Mittel für allgemeine Unternehmenszwecke verwendet werden.
Fazit
Zwar ist die Verzinsung im Vergleich zu anderen Immobilien-Anleihen geringer, dafür ist  der Konzern jedoch wesentlich besser aufgestellt. Immofinanz ist das erste Unternehmen der Immobilienbranche, das den Sprung in den ATX Five geschafft hat. Als dortiges Schwergewicht erfüllt es die höchsten Publizitätspflichten der Wiener Börse. Die Gesellschaft ist stark diversifiziert, sehr profitabel und verfügt über liquide Mittel von 513 Mio. EUR sowie einen weiteren Kreditrahmen von 200 Mio. EUR. Mit der eingeleiteten Neuausrichtung soll die Ertragssituation weiter verbessert werden. Das Immobilien-Portfolio der Gesellschaft bietet dem Anleger ein komfortables Sicherheitsposter. Ein Risiko besteht darin, dass die Belastungen durch die anhängigen Gerichtsverfahren höher ausfallen als bisher vom Management geplant. Dennoch ist der Bonds empfehlenswert.
Thomas Müncher

Interview mit Birgit Noggler, CFO der Immofinanz AG
„Wertschöpfungsprozess beschleunigen und Erträge verbessern“
BondGuide: Ihr Unternehmen entwickelt und verkauft vorwiegend Handelsimmobilien in vielen europäischen Ländern. Wie sieht Ihr Kerngeschäft aus?
Noggler: 80 Prozent unserer Erträge erwirtschaften wir mit der Vermietung von Immobilien in den vier Assetklassen Einzelhandel, Büro, Logistik und Wohnen. Die verschiedenen Objekte befinden sich in acht europäischen Kernländern, die Wohnimmobilien vor allem in Österreich und Deutschland.

BondGuide: Vor kurzem haben Sie das Shopping Center Rostokino in Moskau mit einem Marktwert von 1 Mrd. EUR ganz erworben. Welche Strategie verfolgen Sie in Osteuropa?
Noggler: Wir wollen unseren Immobilienbesitz in Osteuropa auf 50 Prozent aufstocken. Gleichzeitig verfolgen wir das Ziel, bei den Assets die volle Kontrolle zu übernehmen und Minderheitsbeteiligungen zu verkaufen. Das Rostokino-Projekt war ein Schritt in diese Richtung. Hier gab es ein 50:50 Joint Venture, bei dem wird die Chance bekamen, auch die andere Hälfte zu übernehmen. Die haben wir ergriffen. Gleichzeitig kommen wir mit dieser Übernahme unserem Ziel näher, im Geschäftsjahr 2012/13 ein EBITDA von 600 Mio. EUR zu erwirtschaften.

BondGuide: Welche Ziele wollen Sie in den nächsten Jahren erreichen?
Noggler: Wir wollen unsere Immobilien mit aktivem Asset Management weiter verbessern und werthaltiger machen, zum optimalen Zeitpunkt verkaufen und die frischen Mittel wieder in neue Assets investieren. Aktuell läuft dieser Prozess noch etwas langsam, wir wollen ihn aber beschleunigen und damit unsere Erträge weiter verbessern.

BondGuide: Es sind zahlreiche Anlegerklagen gegen Ihre Gesellschaft wegen Falschberatung beim Kauf von Immofinanz-Aktien anhängig. Inwieweit könnte deren Ausgang das Unternehmen belasten?
Noggler: Der Streitwert liegt konsolidiert, also nach Elimination von Doppel- und Dreifachklagen, bei rund 200 Millionen Euro. Wir glauben aber, dass nur ein geringer Teil der Verfahren gegen uns entschieden wird und gehen von Belastungen im niedrigen zweistelligen Millionenbereich aus. Dafür haben wir in der Bilanz Vorsorge getroffen.

BondGuide: Warum gibt es weder für die Anleihe noch zum Unternehmen ein Rating?
Noggler: Wie die meisten österreichischen börsennotierten Unternehmen verfügt die Immofinanz AG über kein Rating. Für die Emission einer Retail-Anleihe ist das gar nicht erforderlich. Außerdem stehen die damit verbundenen hohen Kosten in keiner Relation zum Emissionsvolumen.

BondGuide: Ihr Kupon fällt im Vergleich zu anderen Immobilien-Anleihen geringer aus. Was sind die Gründe?
Noggler: Wir brauchen die Mittel aus der Anleihe nicht unbedingt. Gleichzeitig hat es in der momentanen Marktsituation Vorteile, über noch mehr Liquidität zu verfügen. Wir wollten das Fremdkapital aber nicht zu teuer erwerben.

BondGuide: Frau Noggler, vielen Dank für das sehr interessante Gespräch!
Das Interview führte Thomas Müncher

Anleiheübersicht – Immofinanz AG

ISIN

AT0000A0VDP8

Erstnotiz

3. Juli

Zeichnungsfrist

18. bis 22. Juni

Ausgabepreis

100%

Kupon

5,25%

Stückelung

1.000 Euro

Laufzeit

5 Jahre

Marktsegment

Geregelter Freiverkehr, Börse Wien

Emissionsvolumen

bis zu 100 Mio. Euro

Rating

Banken/Sales

BAWAG P.S.K., Raiffeisen Bank International, UniCredit Bank Austria

Internet

www.immofinanz.com

Geschäfts- und Kennzahlen – Immofinanz AG

 

2011/12e

2012/13e

2013/14e

Umsatz *)

1.170,6

1.107,3

1.076,3

EBITDA *)

451,8

481,3

496,4

Jahresüberschuss *)

361,1

34,9

234,4

*) in Mio. EUR
Quelle: Baader Bank

Bewertung – Immofinanz AG

Wachstumsstrategie/Mittelverwendung:

***

Peergroup-Vergleich:

****

Kennzahlen (Zinsdeckung, Gearing o.Ä.):

*****

IR/Bond-IR:

*****

Covenants:

***

Liquidität im Handel (e)

****

Fazit by BondGuide

**** (attraktiv – zeichnen bzw. ggf. kaufen)