„Der Markt kennt unser enormes kreatives Potenzial“

Stefan Höglmaier
Euroboden GmbH

Der britische Star-Architekt David Chipperfield gehört zu den Kreativen, die für die Euroboden GmbH Luxusimmobilien in München und Berlin entwickeln. Um weitere attraktive Objekte zu kaufen, begibt die Gesellschaft eine Anleihe mit einem Volumen bis zu 15 Mio. EUR. Im Gespräch mit BondGuide erläutert Geschäftsführer Stefan Höglmaier seine Architekturmarke und das Sicherungskonzept der Anleihe.

BondGuide: Es war in dieser Woche schwierig, einen Interview-Termin zu vereinbaren, da Sie unterwegs sind. Befinden Sie sich gerade auf Roadshow?
Höglmaier: Unsere Anleihe ist eine klassische Eigenemission. Der Bekanntheitsgrad des Unternehmens sowie unsere hochwertigen Wohnimmobilien haben uns im Retailbereich und bei semi-institutionellen Investoren Türen geöffnet.

BondGuide: Wie ist die bisherige Resonanz der Investoren?
Höglmaier: Das Feedback auf die Anleihe ist sehr gut, was wohl hauptsächlich darauf zurückzuführen ist, dass unser Geschäftsmodell seit 1999 erprobt und überdurchschnittlich rentabel ist. Außerdem ist das Unternehmen breit aufgestellt, da in verschiedene Objekte investiert wird.

BondGuide:  Sie bezeichnen sich selber als „erste Architekturmarke der Bauträgerbranche“. Was ist damit konkret gemeint?
Höglmaier: Für uns sind Immobilie und Architektur untrennbar. Die Qualitäten einer Immobilie ergeben sich durch die Architektur. Mit unserem exzellenten Netz international renommierter Architekten schaffen wir städtebauliche und wirtschaftliche Mehrwerte. Das wird von den Käufern entsprechend honoriert, wodurch wir hohe Kaufpreise erlösen. Das macht unser Unternehmen überdurchschnittlich rentabel. Der Markt kennt unser enormes kreatives Potenzial.

BondGuide:  Sie profitieren hauptsächlich von der Umgestaltung älterer Gebäude in extravagante Wohnungen. Wie hoch ist Ihr Anteil von Neubauprojekten?
Höglmaier: Wir sind sowohl im Neubau als auch in der Sanierung von Objekten tätig. Sanierung ist gesellschaftlich – schon aus energiepolitischen Gründen ­– ein wichtiges Thema. Wir haben Erfahrung sowohl im Neubau als auch mit komplexen Sanierungen. Das lässt uns flexibel auf Kaufopportunitäten reagieren. Das Verhältnis zwischen beiden Bereichen beträgt derzeit etwa 50 zu 50.

BondGuide: Kritische Stimmen aus der Immobilienbranche warnen vor einer Blase im Münchner Immobilienmarkt. Besteht die Gefahr, dass Sie Objekte zu teuer kaufen?
Höglmaier
: Wir kalkulieren nicht mit Preissteigerungen und meiden den allgemeinen Immobilienmarkt. Aufgrund unserer Reputation bekommen wir Objekte von Eigentümern und Maklern persönlich angeboten. Viele wissen, dass wir eine Symbiose aus Architektur und Wirtschaftskompetenz besitzen und Potenziale erkennen, die der Wettbewerb nicht sieht. Bereits im Einkauf haben unsere Objekte eine Rohmarge von 20%. Wir identifizieren also unterbewerte Objekte und beziehen sie nicht über den Ankaufsmarkt.

BondGuide: Sie wollen mit dem Geld aus der Anleihe neue Objekte erwerben. Planen Sie auch, damit Kredite von bereits erworbenen Objekten abzulösen?
Höglmaier: Es können kurzfristige Verbindlichkeiten zurückgeführt werden, um eine doppelte Zinsbelastung durch Bankfinanzierung und Anleihe zu vermeiden. Vorwiegend werden wir den Emissionserlös in zwei bis drei weitere Projekte investieren. Daraus ergeben sich zusätzliche Umsätze von rund 50 Mio. EUR in den nächsten vier bis fünf Jahren.

BondGuide: Emittenten aus der Immobilienbranche besichern ihre Anleihe oft mit Immobilienvermögen. Warum tun Sie das nicht?
Höglmaier: Das sind meistens Projektgesellschaften, die eine Absicherung auf eine Immobilie geben, die im Wert erst noch geschaffen werden muss. Dagegen bieten wir die Bonität der gesamten Gruppe mit einer breiten Streuung auf verschiedene Immobilien. Sie sind meist schon bei Baubeginn zum Großteil verkauft. Diese Erträge bleiben durch eine Ausschüttungssperre zu 100% im Unternehmen, was für uns eine echte Sicherheit für die Anleihegläubiger darstellt.

BondGuide: Ihre Eigenkapitalquote war Ende des vergangenen Geschäftsjahres mit 7% sehr niedrig. Warum?
Höglmaier: Unsere bilanzielle Eigenkapitalquote lag bereits im abgelaufenen Geschäftsjahr über 24%. Ihre Frage bezieht sich auf eine Strukturbilanz von Creditreform, die Gesellschafterdarlehen in Abzug bringt. Sie sind jedoch mittlerweile größtenteils zurückgeführt und werden in den nächsten 18 Monaten aus Privatmitteln vollständig getilgt.

BondGuide:  Als Unternehmen aus München würde man erwarten, dass Ihre Anleihe im Münchner m:access notiert. Aus welchen Gründen haben Sie sich für den Düsseldorfer mittelstandsmarkt entscheiden?
Höglmaier: Track record und Qualität des mittelstandsmarkt haben uns überzeugt. Das gesamte Paket hat einfach für Düsseldorf gesprochen. In München und Umgebung haben wir bereits einen hohen Bekanntheitsgrad, den wir für die Eigenemission nutzen wollen.

BondGuide: Herr Höglmaier, vielen Dank für das interessante Gespräch!

Das Interview führte Thomas Müncher

Anleiheübersicht – Euroboden GmbH

WKN A1RE8B
Erstnotiz 16. Juli
Zeichnungsfrist 1. Juli bis 12. Juli
Ausgabepreis 100%
Kupon 7,375% p.a.
Stückelung 1.000 EUR
Laufzeit 5 Jahre
Marktsegment mittelstandsmarkt, Börse Düsseldorf
Emissionsvolumen bis zu 15 Mio. EUR
Rating/Unternehmen BB (Creditreform)
Financial Advisor Scala Corporate Finance
Internet www.euroboden.de

Kurzprofil – Euroboden GmbH

Branche Immobilien
Unternehmenssitz Grünwald bei München
Jahresüberschuss 2011/12 1,9 Mio. EUR

Bewertung – Euroboden GmbH

Wachstumsstrategie/Mittelverwendung: ***
Peergroup-Vergleich: ***
Kennzahlen (Zinsdeckung, Gearing o.Ä.): ***
IR/Bond-IR: ****
Covenants: ***
Liquidität im Handel (e) *
Fazit by BondGuide *** (interessant – Chancen/Risiken ausgeglichen)